Tenho atividade própria há apenas um ano – posso pedir um crédito habitação nos Países Baixos?

Tem atividade própria nos Países Baixos há apenas um ano e está a perguntar-se se já pode pedir um crédito habitação?
Muitas pessoas continuam a acreditar que um trabalhador independente ou empresário precisa de ter pelo menos três anos de atividade antes de um banco considerar sequer o seu pedido de financiamento.

Nem sempre é assim.

Em determinadas situações, é possível analisar as possibilidades de obter um crédito habitação após apenas 12 meses de atividade. No entanto, isto não significa que todos os trabalhadores independentes obtenham automaticamente financiamento ao fim de um ano.

Primeiro, o banco precisa de determinar qual o rendimento da atividade que pode ser aceite para calcular a capacidade de financiamento.

Um ano de atividade é suficiente para pedir um crédito habitação?

Ao solicitar um crédito habitação como empresário ou trabalhador independente, o rendimento pode ser determinado através de uma Inkomensverklaring Ondernemer – uma declaração de rendimentos do empresário utilizada para efeitos de financiamento hipotecário.

Uma das condições básicas é ter pelo menos 12 meses de atividade.

Isto significa que nem sempre é necessário esperar três anos antes de começar a analisar as suas possibilidades de obter financiamento.

No entanto, é importante distinguir duas questões:

a possibilidade de solicitar um crédito habitação e o montante do rendimento da atividade que o banco irá efetivamente aceitar para calcular a sua capacidade de financiamento.

O rendimento aceite terá uma influência significativa no valor máximo do crédito habitação que poderá obter.

Como é determinado o rendimento de um trabalhador independente?

No caso de uma pessoa que trabalha por conta de outrem, o banco pode basear a análise, entre outros elementos, no salário atual e nos documentos fornecidos pela entidade empregadora.

No caso de um trabalhador independente, a situação é diferente.

São analisados os resultados da atividade e a situação financeira atual da empresa. Se a empresa existir há menos de três anos, isso não significa automaticamente que o pedido será recusado. A análise pode ser realizada com base no período mais curto durante o qual a atividade esteve em funcionamento.

Por isso, quando a empresa existe há aproximadamente um ano, os resultados reais e a situação atual da atividade tornam-se especialmente importantes.

Também é fundamental compreender que a faturação da empresa não corresponde automaticamente ao rendimento utilizado pelo banco para calcular o crédito habitação.

Pode emitir faturas de valores elevados, mas isso não significa que todo esse montante será considerado como rendimento pessoal.

Para um trabalhador independente, o resultado da atividade depois de considerados os custos da empresa é muito mais relevante do que a faturação isoladamente.

Se declarar despesas empresariais elevadas, poderá reduzir o lucro tributável e, consequentemente, o imposto a pagar. No entanto, existe também o outro lado da questão: um lucro declarado mais baixo pode reduzir significativamente a sua capacidade de financiamento.

Para efeitos do crédito habitação, o rendimento aceite é, portanto, muito mais importante do que apenas o volume de faturação.

No ano passado trabalhava por conta de outrem e agora tenho atividade própria – o salário anterior também conta?

Neste caso, é muito importante distinguir entre o emprego anterior e a fonte atual de rendimento.

Imagine que no ano passado trabalhava por conta de outrem ou tinha um contrato e, posteriormente, deixou esse emprego para passar a trabalhar exclusivamente por conta própria.

Por exemplo:

2025: trabalhava por conta de outrem e recebeu €45.000
2026: trabalha exclusivamente como empresário / ZZP’er

Nesta situação, os €45.000 provenientes do emprego anterior não devem ser considerados simplesmente como rendimento atual adicional aos rendimentos da atividade independente.

Esse salário já não existe como fonte de rendimento atual.

Por isso, na avaliação das possibilidades de financiamento, será fundamental a sua situação atual como trabalhador independente e o rendimento que pode ser aceite com base na atividade empresarial.

O histórico profissional anterior poderá ser relevante em determinados métodos de avaliação ou situações específicas, mas isso não significa que o banco vá simplesmente somar o salário do emprego anterior aos rendimentos atuais da empresa.

E se trabalhar por conta de outrem e tiver atividade própria ao mesmo tempo?

Esta é uma situação diferente.

Imagine que continua a trabalhar por conta de outrem e, ao mesmo tempo, tem a sua própria atividade:

Rendimento atual do trabalho por conta de outrem: €35.000 por ano
Rendimento da atividade independente: €20.000 por ano

Se ambas as fontes de rendimento continuarem ativas, em determinadas situações poderão ser consideradas na avaliação das suas possibilidades de obter financiamento.

No entanto, isto não significa automaticamente que o banco irá sempre somar 100% dos dois rendimentos.

A forma como serão considerados dependerá da sua situação individual, do tipo de vínculo laboral, dos resultados da atividade e dos critérios da instituição financeira em questão.

Por isso, é importante apresentar ao consultor hipotecário uma visão completa da sua situação profissional.

O que será analisado se tiver apenas um ano de atividade?

Ao solicitar um crédito habitação como empresário ou trabalhador independente, poderão ser considerados vários fatores, incluindo:

o período durante o qual exerce a atividade;
o rendimento obtido;
os resultados financeiros da empresa;
os resultados atuais do ano em curso;
o desenvolvimento e a estabilidade da atividade;
a liquidez e a situação financeira da empresa;
empréstimos e outras obrigações financeiras existentes;
outras fontes atuais de rendimento;
o valor e a administração do seu próprio salário ou dos levantamentos efetuados da empresa.

Por este motivo, dois empresários que tenham exatamente 12 meses de atividade podem receber avaliações hipotecárias muito diferentes.

Que documentos podem ser necessários?

Um trabalhador independente deve estar preparado para apresentar mais documentação do que uma pessoa que trabalha exclusivamente por conta de outrem.

Dependendo da situação, poderão ser necessários, entre outros:

jaarcijfers – contas ou demonstrações financeiras anuais;
declarações fiscais;
resultados atualizados da atividade;
documentação relativa à empresa;
informações sobre empréstimos e outras obrigações financeiras;
documentos relativos a outras fontes atuais de rendimento.

A lista exata dependerá da situação individual e do método utilizado para determinar o rendimento aceite.

O que é uma Inkomensverklaring Ondernemer?

A Inkomensverklaring Ondernemer é um documento que determina o rendimento do empresário que pode ser utilizado na avaliação da capacidade para obter um crédito habitação.

No caso de financiamento com NHG (Nationale Hypotheek Garantie), a declaração é preparada por um rekenexpert autorizado.

Isto é particularmente importante para pessoas que exercem atividade independente há menos de três anos, uma vez que permite avaliar o rendimento mesmo quando ainda não existem três anos completos de histórico empresarial.

No entanto, ter 12 meses de atividade não significa que todo o rendimento obtido durante esse período será automaticamente aceite para efeitos de financiamento.

Então, posso obter um crédito habitação depois de apenas um ano de atividade?

Sim, pode ser possível.

No entanto, não se pode afirmar que todos os trabalhadores independentes conseguirão obter financiamento após apenas um ano de atividade.

Muito dependerá dos resultados da empresa, do rendimento que pode ser aceite, das obrigações financeiras existentes, da situação do agregado familiar e dos critérios da instituição financeira.

Por isso, antes de começar a procurar uma casa, é aconselhável verificar:

qual o rendimento que pode ser aceite, qual poderá ser aproximadamente o valor máximo do seu crédito habitação e em que faixa de preços pode realisticamente procurar um imóvel.

Pontos principais

Tem atividade própria há um ano? Já poderá ser possível obter um crédito habitação.

Trabalhava anteriormente por conta de outrem, mas já deixou esse emprego? O salário anterior não deve ser considerado como rendimento atual adicional aos rendimentos da atividade independente.

Continua a trabalhar por conta de outrem e, ao mesmo tempo, tem atividade própria? Nesse caso, ambas as fontes atuais de rendimento poderão ser consideradas, dependendo da sua situação e dos critérios da instituição financeira.

A situação financeira de cada trabalhador independente é diferente. Por isso, antes de decidir comprar uma casa nos Países Baixos, é aconselhável fazer uma avaliação individual das suas possibilidades de financiamento.