Még csak egy éve vagyok egyéni vállalkozó – igényelhetek jelzáloghitelt Hollandiában?

Mindössze egy éve dolgozol egyéni vállalkozóként Hollandiában és azon gondolkodsz, hogy  igényelhetsz-e lakáshitelt?

Sokan úgy gondolják, hogy egy egyéni vállalkozónak vagy vállalkozástulajdonosnak legalább három éve működtetnie kell a vállalkozását ahhoz, hogy egy bank egyáltalán foglalkozzon a hitelkérelmével

Ez azonban nem minden esetben igaz!

Bizonyos helyzetekben már 12 hónapos vállalkozói múlt után is megvizsgálhatók a jelzáloghitel-lehetőségek. Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden vállalkozó automatikusan hitelhez juthat az első év után.

A banknak először meg kell határoznia, hogy a vállalkozásból származó jövedelem mekkora részét fogadhatja el a hitelképesség kiszámításához.

Elegendő egy év vállalkozói múlt a lakáshitel igényléséhez?

Egyéni vállalkozóként a jelzáloghitel igénylésekor a jövedelem meghatározása az úgynevezett Inkomensverklaring Ondernemer dokumentummal történhet. Ez egy vállalkozói jövedelemigazolás, amelyet a holland jelzáloghitel-ügyintézés során használnak.

Az egyik alapvető feltétel, hogy a vállalkozás legalább 12 hónapja működjön.

Ez azt jelenti, hogy nem feltétlenül kell három évet várnod ahhoz, hogy elkezdd megvizsgálni a lakáshitel-lehetőségeidet.

Fontos azonban különbséget tenni két dolog között: hogy egyáltalán igényelhetsz-e jelzáloghitelt, illetve hogy a bank a vállalkozásodból származó jövedelmed mekkora részét fogadja el a hitelképesség kiszámításakor.

Az elfogadott jövedelem jelentősen befolyásolja a maximálisan felvehető hitel összegét.

Hogyan számítják ki egy egyéni vállalkozó jövedelmét?

Alkalmazottak esetében a bank többek között az aktuális fizetésre és a munkáltató által kiállított dokumentumokra támaszkodhat.

Egyéni vállalkozóknál azonban más a helyzet.

A bank megvizsgálja a vállalkozás eredményeit és aktuális pénzügyi helyzetét. Ha a vállalkozás három évnél rövidebb ideje működik, az nem jelenti automatikusan a hitelkérelem elutasítását. Az értékelés a vállalkozás rövidebb működési időszaka alapján is elvégezhető.

Ezért ha körülbelül egy éve dolgozol egyéni vállalkozóként, különösen fontosak a tényleges pénzügyi eredményeid és a vállalkozásod jelenlegi helyzete.

Azt is fontos megérteni, hogy a vállalkozás árbevétele nem azonos azzal a jövedelemmel, amelyet a bank a lakáshitel kiszámításához figyelembe vesz.

Lehet, hogy magas összegekről állítasz ki számlákat, de ez nem jelenti azt, hogy a bank a teljes összeget személyes jövedelemként fogadja el.

Egyéni vállalkozóként sokkal fontosabb a vállalkozási költségek levonása után fennmaradó eredmény, mint önmagában az árbevétel.

Ha sok költséget számolsz el, csökkentheted az adóköteles nyereségedet, és ezzel a fizetendő adó összegét is. Ennek azonban van egy másik következménye: az alacsonyabb bevallott nyereség jelentősen csökkentheti a hitelfelvételi lehetőségeidet.

A bank számára elsősorban az elfogadható jövedelem számít, nem pusztán a vállalkozás forgalma.

Tavaly még alkalmazott voltam, most egyéni vállalkozó vagyok – számít a korábbi fizetésem?

Ebben a helyzetben nagyon fontos különbséget tenni a korábbi munkaviszony és a jelenlegi jövedelemforrás között.

Tegyük fel, hogy tavaly még alkalmazottként dolgoztál, majd megszüntetted a munkaviszonyodat és kizárólag egyéni vállalkozóként folytattad a munkát.

Például:

• 2025-ben alkalmazottként dolgoztál, és évi 45 000 eurót kerestél.
• 2026-ban már kizárólag egyéni vállalkozóként (ZZP'er) dolgozol.

Ebben az esetben a korábbi munkaviszonyodból származó 45 000 eurót nem lehet egyszerűen hozzáadni a vállalkozásodból származó jelenlegi jövedelmedhez.

Ez a fizetés ugyanis már nem jelent aktív jövedelemforrást.

Ezért a jelzáloghitel-lehetőségeid értékelésekor elsősorban a jelenlegi vállalkozói helyzeted és a vállalkozásodból elfogadható jövedelem lesz meghatározó.

A korábbi munkaviszonyod bizonyos értékelési módszereknél vagy különleges helyzetekben releváns lehet, de ez nem jelenti azt, hogy a bank automatikusan hozzáadja a korábbi fizetésedet a vállalkozásod jelenlegi jövedelméhez.

Mi történik, ha alkalmazottként dolgozom és mellette saját vállalkozásom is van?

Ez már egy másik helyzet.

Tegyük fel, hogy továbbra is alkalmazottként dolgozol, de emellett saját vállalkozást is működtetsz.

Például:

• Jelenlegi munkaviszonyból származó jövedelem: évi 35 000 euró.
• Vállalkozásból származó jövedelem: évi 20 000 euró.

Ha mindkét jövedelemforrás továbbra is aktív, bizonyos körülmények között mindkettő figyelembe vehető a jelzáloghitel-lehetőségek értékelésekor.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy a bank minden esetben automatikusan összeadja mindkét jövedelem 100%-át.

Az értékelés függ a személyes helyzetedtől, a munkaszerződésed típusától, a vállalkozás eredményeitől és az adott hitelező feltételeitől.

Ezért fontos, hogy a jelzáloghitel-tanácsadód teljes képet kapjon a foglalkoztatási és vállalkozói helyzetedről.

Mit vizsgálnak, ha csak egy éve vagyok egyéni vállalkozó?

Vállalkozóként vagy egyéni vállalkozóként történő jelzáloghitel-igényléskor többek között a következő szempontokat vehetik figyelembe:

• Mióta működik a vállalkozásod?
• Mekkora jövedelmet szereztél?
• Milyenek a vállalkozás pénzügyi eredményei?
• Milyen eredményeket értél el az aktuális évben?
• Hogyan fejlődik a vállalkozás, és mennyire stabil?
• Milyen a vállalkozás likviditása és pénzügyi helyzete?
• Vannak-e meglévő hiteleid vagy egyéb pénzügyi kötelezettségeid?
• Rendelkezel-e más jelenlegi jövedelemforrással?
• Mekkora összeget veszel ki a vállalkozásból saját jövedelemként, és hogyan történik ennek nyilvántartása?

Ezért két olyan egyéni vállalkozó, akik pontosan 12 hónapja működtetik vállalkozásukat, teljesen eltérő jelzáloghitel-értékelést kaphat.

Milyen dokumentumokra lehet szükség?

Az egyéni vállalkozóknak fel kell készülniük arra, hogy több dokumentumot kell benyújtaniuk, mint azoknak, akik kizárólag alkalmazottként dolgoznak.

A helyzettől függően többek között a következő dokumentumokat kérhetik:

• Jaarcijfers – éves pénzügyi beszámolók, kimutatások.
• Adóbevallások.
• A vállalkozás aktuális pénzügyi eredményei.
• A vállalkozással kapcsolatos dokumentumok.
• Meglévő hitelekkel és egyéb kötelezettségekkel kapcsolatos információk.
• Más jelenlegi jövedelemforrásokat igazoló dokumentumok.

A pontos dokumentumlista az egyéni helyzettől és az elfogadható jövedelem meghatározására alkalmazott módszertől függ.

Mi az az Inkomensverklaring Ondernemer?

Az Inkomensverklaring Ondernemer egy olyan dokumentum, amely meghatározza, hogy a vállalkozó jövedelméből mekkora összeg használható fel a jelzáloghitel-képesség értékeléséhez.

NHG (Nationale Hypotheek Garantie, holland állami jelzáloghitel-garanciarendszer) keretében történő finanszírozás esetén ezt az igazolást egy erre felhatalmazott jövedelemszámítási szakértő (rekenexpert) készíti el.

Ez különösen fontos azok számára, akik kevesebb mint három éve dolgoznak egyéni vállalkozóként, mivel így akkor is értékelhető a jövedelmük, ha még nem rendelkeznek három teljes év vállalkozói múlttal.

A 12 hónapos működés azonban nem jelenti azt, hogy az ezen időszak alatt megszerzett teljes jövedelmet automatikusan elfogadják.

Tehát kaphatok jelzáloghitelt már egy év vállalkozói múlt után?

Igen, ez lehetséges.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden egyéni vállalkozó automatikusan jelzáloghitelhez jut egy év működés után.

A döntés többek között a vállalkozás eredményeitől, az elfogadható jövedelemtől, a meglévő pénzügyi kötelezettségektől, a háztartás anyagi helyzetétől és a hitelező követelményeitől függ.

Ezért mielőtt elkezdenél ingatlant keresni, érdemes ellenőrizni, hogy mekkora jövedelmet fogadhat el a bank, körülbelül mekkora lehet a maximális jelzáloghiteled, és milyen árkategóriában érdemes reálisan ingatlant keresned.

A legfontosabb tudnivalók

Egy éve vagy egyéni vállalkozó? Lehetséges, hogy már jogosult vagy jelzáloghitelre!

Korábban alkalmazottként dolgoztál, de már megszűnt a munkaviszonyod? A korábbi fizetésedet nem szabad automatikusan hozzáadnod a vállalkozásodból származó jelenlegi jövedelmedhez.

Továbbra is alkalmazottként dolgozol, és mellette saját vállalkozásod is van? Ebben az esetben mindkét jelenlegi jövedelemforrás figyelembe vehető, a személyes helyzetedtől és a hitelező feltételeitől függően.

Minden egyéni vállalkozó pénzügyi helyzete eltérő. Ezért mielőtt úgy döntesz, hogy ingatlant vásárolsz Hollandiában, érdemes személyre szabott jelzáloghitel-kalkulációt készíttetned.