Llevo solo un año como autónomo: ¿puedo solicitar una hipoteca en los Países Bajos?

¿Llevas apenas un año trabajando por cuenta propia en los Países Bajos y te preguntas si ya puedes solicitar una hipoteca?
Muchas personas siguen pensando que un autónomo o empresario debe llevar al menos tres años con su negocio antes de que un banco considere su solicitud de hipoteca.

No siempre es así.

En determinadas situaciones, es posible analizar las opciones hipotecarias después de tan solo 12 meses de actividad. Sin embargo, esto no significa que todos los autónomos obtengan automáticamente una hipoteca después del primer año.

Antes, el banco debe determinar qué parte de los ingresos procedentes de la actividad empresarial puede aceptar para calcular la capacidad hipotecaria.

¿Es suficiente un año de actividad para solicitar una hipoteca?

Al solicitar una hipoteca como autónomo, los ingresos pueden determinarse mediante una Inkomensverklaring Ondernemer, una declaración de ingresos para empresarios utilizada en el proceso hipotecario.

Uno de los requisitos básicos es haber desarrollado la actividad durante al menos 12 meses.

Esto significa que no siempre es necesario esperar tres años para empezar a estudiar las posibilidades de obtener una hipoteca.

Sin embargo, hay que distinguir dos aspectos:

la posibilidad de solicitar una hipoteca y la cantidad de ingresos empresariales que el banco aceptará realmente para calcular la capacidad de financiación.

Los ingresos aceptados tendrán una influencia importante en el importe máximo de la hipoteca.

¿Cómo se calculan los ingresos de un autónomo?

En el caso de una persona asalariada, el banco puede basarse, entre otros elementos, en el salario actual y en la documentación proporcionada por el empleador.

Para un autónomo, la situación es diferente.

Se analizan los resultados de la actividad y la situación financiera actual de la empresa. Si el negocio existe desde hace menos de tres años, esto no significa automáticamente que la solicitud vaya a ser rechazada. El análisis puede realizarse utilizando el período más corto durante el cual la empresa ha estado operativa.

Por este motivo, cuando llevas aproximadamente un año trabajando por cuenta propia, los resultados reales y la situación actual del negocio adquieren especial importancia.

También es fundamental entender que la facturación de la empresa no equivale a los ingresos que el banco utilizará para calcular la hipoteca.

Puedes emitir facturas por importes elevados, pero eso no significa que toda esa cantidad vaya a considerarse como tus ingresos personales.

En el caso de un autónomo, el resultado de la actividad después de tener en cuenta los gastos empresariales es mucho más importante que la facturación por sí sola.

Si declaras gastos elevados, puedes reducir el beneficio imponible y, por tanto, los impuestos que debes pagar. Sin embargo, esto también tiene otra consecuencia: unos beneficios declarados más bajos pueden reducir significativamente tu capacidad hipotecaria.

Para el banco, lo importante es principalmente el ingreso aceptado, no simplemente la facturación del negocio.

El año pasado trabajaba por cuenta ajena y ahora soy autónomo: ¿cuenta mi salario anterior?

Aquí es muy importante distinguir entre el empleo anterior y la fuente actual de ingresos.

Supongamos que el año pasado trabajabas por cuenta ajena o con un contrato, pero posteriormente dejaste ese empleo y pasaste a trabajar exclusivamente como autónomo.

Por ejemplo:

2025: trabajabas por cuenta ajena y ganabas €45.000
2026: trabajas exclusivamente como autónomo / ZZP’er

En esta situación, los €45.000 de tu empleo anterior no deben considerarse simplemente como un ingreso actual adicional a los ingresos de tu empresa.

Ese salario ya no constituye una fuente activa de ingresos.

Por lo tanto, para evaluar tus posibilidades hipotecarias será fundamental tu situación actual como autónomo y los ingresos que puedan aceptarse sobre la base de tu actividad empresarial.

Tu historial laboral anterior puede ser relevante en determinados métodos de evaluación o situaciones concretas, pero esto no significa que el banco vaya a sumar automáticamente tu antiguo salario a los ingresos actuales de tu negocio.

¿Y si trabajo por cuenta ajena y al mismo tiempo tengo mi propio negocio?

Esta es una situación diferente.

Supongamos que sigues teniendo un empleo y, además, desarrollas una actividad por cuenta propia:

Ingresos actuales del empleo: €35.000 al año
Ingresos de la actividad empresarial: €20.000 al año

Si ambas fuentes de ingresos siguen activas, en determinadas circunstancias pueden tenerse en cuenta al evaluar tus posibilidades hipotecarias.

Sin embargo, esto no significa automáticamente que el banco vaya a sumar siempre el 100 % de ambos ingresos.

La forma en que se valoren dependerá de tu situación personal, del tipo de contrato laboral, de los resultados de la empresa y de las condiciones del prestamista concreto.

Por eso es importante proporcionar al asesor hipotecario una visión completa de tu situación profesional.

¿Qué se analiza si solo llevo un año como autónomo?

Al solicitar una hipoteca como empresario o autónomo pueden tenerse en cuenta, entre otros, los siguientes aspectos:

el tiempo que llevas desarrollando la actividad;
los ingresos obtenidos;
los resultados financieros de la empresa;
los resultados actuales del año en curso;
la evolución y estabilidad del negocio;
la liquidez y situación financiera de la empresa;
los préstamos y otras obligaciones financieras existentes;
otras fuentes actuales de ingresos;
el importe y la administración de tu propio salario o retiradas de fondos de la empresa.

Por este motivo, dos autónomos que lleven exactamente 12 meses desarrollando su actividad pueden recibir evaluaciones hipotecarias completamente diferentes.

¿Qué documentos pueden ser necesarios?

Los autónomos deben estar preparados para presentar más documentación que una persona que trabaja exclusivamente por cuenta ajena.

Dependiendo de la situación, pueden solicitarse, entre otros:

jaarcijfers – cuentas o estados financieros anuales;
declaraciones fiscales;
resultados actualizados de la actividad;
documentación de la empresa;
información sobre préstamos y otras obligaciones;
documentación relacionada con otras fuentes actuales de ingresos.

La lista exacta dependerá de la situación individual y del método utilizado para determinar los ingresos aceptables.

¿Qué es una Inkomensverklaring Ondernemer?

La Inkomensverklaring Ondernemer es un documento que determina qué cantidad de los ingresos de un empresario puede utilizarse para evaluar su capacidad hipotecaria.

En el caso de una financiación con NHG (Nationale Hypotheek Garantie), la declaración es preparada por un rekenexpert autorizado.

Esto es especialmente importante para las personas que llevan menos de tres años trabajando por cuenta propia, ya que permite evaluar sus ingresos incluso cuando todavía no disponen de tres años completos de historial empresarial.

Sin embargo, haber desarrollado la actividad durante 12 meses no significa que todos los ingresos obtenidos durante ese período vayan a ser aceptados automáticamente.

Entonces, ¿puedo conseguir una hipoteca después de solo un año como autónomo?

Sí, puede ser posible.

Sin embargo, no todos los autónomos conseguirán una hipoteca automáticamente después de un año de actividad.

Dependerá, entre otras cosas, de los resultados de la empresa, de los ingresos que puedan ser aceptados, de las obligaciones financieras existentes, de la situación del hogar y de los requisitos del prestamista.

Por este motivo, antes de empezar a buscar una vivienda conviene comprobar:

qué ingresos pueden aceptarse, cuál podría ser tu hipoteca máxima aproximada y en qué rango de precios puedes buscar una vivienda de forma realista.

Puntos clave

¿Llevas un año trabajando por cuenta propia? Es posible que ya puedas optar a una hipoteca.

¿Antes trabajabas por cuenta ajena, pero ya dejaste ese empleo? No debes considerar tu antiguo salario como un ingreso actual adicional a los ingresos de tu negocio.

¿Sigues trabajando por cuenta ajena y, al mismo tiempo, tienes tu propia empresa? En ese caso, ambas fuentes de ingresos actuales pueden llegar a tenerse en cuenta, dependiendo de tu situación y de los criterios del prestamista.

La situación financiera de cada autónomo es diferente. Por eso, antes de decidirte a comprar una vivienda en los Países Bajos, puede ser muy útil realizar un cálculo hipotecario individual.