Mam własną działalność dopiero od roku – czy mogę ubiegać się o kredyt hipoteczny w Holandii?

Prowadzisz własną działalność gospodarczą w Holandii dopiero od roku i zastanawiasz się, czy możesz już starać się o kredyt hipoteczny?
Wiele osób nadal jest przekonanych, że przedsiębiorca musi prowadzić firmę przez minimum trzy lata, zanim bank w ogóle rozpatrzy jego wniosek o hipotekę.

Nie zawsze tak jest.

W określonych sytuacjach możliwość uzyskania kredytu hipotecznego można sprawdzić już po 12 miesiącach prowadzenia działalności. Nie oznacza to jednak, że każdy przedsiębiorca po roku działalności automatycznie otrzyma kredyt. Bank musi najpierw ustalić, jaki dochód może zostać przyjęty do obliczenia zdolności hipotecznej.

Czy rok działalności wystarczy, żeby starać się o hipotekę?

Przy aplikacji o kredyt hipoteczny przedsiębiorca może skorzystać z procedury ustalenia dochodu poprzez Inkomensverklaring Ondernemer.

Jednym z podstawowych warunków jest prowadzenie działalności przez co najmniej 12 miesięcy.

Oznacza to, że nie zawsze trzeba czekać trzy lata, aby rozpocząć starania o kredyt hipoteczny.

Trzeba jednak rozróżnić dwie rzeczy:

Możliwość ubiegania się o kredyt oraz wysokość ustalonego dochodu z firmy, którą bank rzeczywiście zaakceptuje jako podstawe do obliczenia zdolności hipotecznej. 

To właśnie zaakceptowany dochód będzie miał duży wpływ na maksymalną wysokość hipoteki.

Jak ustalany jest dochód przedsiębiorcy?

W przypadku osoby zatrudnionej na umowę o pracę bank może oprzeć się między innymi na aktualnym wynagrodzeniu i dokumentach od pracodawcy.

W przypadku przedsiębiorcy sytuacja wygląda inaczej.

Analizowane są wyniki działalności oraz jej aktualna sytuacja finansowa. Jeżeli firma istnieje krócej niż trzy lata, nie oznacza to automatycznej odmowy – analiza może zostać przeprowadzona na podstawie krótszej historii działalności.

Dlatego przy firmie prowadzonej od około roku szczególne znaczenie mają rzeczywiste wyniki działalności oraz to, jak firma radzi sobie obecnie.

Sam obrót firmy nie jest tym samym co dochód przyjmowany przez bank do obliczenia hipoteki.

Możesz więc wystawiać faktury na wysokie kwoty, jednak nie oznacza to automatycznie, że cała ta suma zostanie przez bank potraktowana jako Twój dochód. Przy działalności gospodarczej bank bierze pod uwagę przede wszystkim przychód pomniejszony o koszty prowadzenia działalności.

Jeżeli wykazujesz wysokie koszty, obniżasz w ten sposób dochód podlegający opodatkowaniu, a co za tym idzie – również wysokość podatku do zapłaty. Trzeba jednak pamiętać, że ma to także drugą stronę: niższy wykazany dochód może znacząco obniżyć Twoją zdolność kredytową, ponieważ to właśnie dochód, a nie sam obrót firmy, jest kluczowy przy wyliczeniach banku.

W zeszłym roku pracowałem na etacie, a teraz mam własną firmę – czy poprzednia pensja też się liczy?

Tutaj bardzo ważne jest rozróżnienie pomiędzy poprzednim zatrudnieniem a aktualnym źródłem dochodu.

Załóżmy, że w zeszłym roku pracowałeś na etacie lub kontrakcie, następnie zakończyłeś tę pracę i przeszedłeś całkowicie na własną działalność.

Przykładowo:

2025: pracowałeś na etacie i zarobiłeś €45.000
2026: pracujesz już wyłącznie jako przedsiębiorca / ZZP’er

W takiej sytuacji nie należy traktować €45.000 ze starej pracy jako dodatkowego, aktualnego dochodu obok dochodu z działalności.

Ta pensja już nie istnieje jako bieżące źródło dochodu.

Przy ocenie możliwości hipotecznych kluczowa będzie więc Twoja obecna sytuacja jako przedsiębiorcy oraz dochód, który może zostać zaakceptowany na podstawie działalności.

Historia wcześniejszego zatrudnienia może mieć znaczenie w określonych sposobach oceny sytuacji klienta, ale nie oznacza to, że bank po prostu doda wynagrodzenie z zakończonej pracy do aktualnego dochodu firmy.

A co, jeśli jednocześnie pracuję na etacie i prowadzę działalność?

To inna sytuacja.

Załóżmy, że nadal pracujesz na etacie, a dodatkowo prowadzisz własną działalność:

dochód z aktualnej pracy: €35.000 rocznie
+ dochód z działalności: €20.000 rocznie

Jeżeli oba źródła dochodu nadal istnieją, w określonych przypadkach mogą być brane pod uwagę przy ustalaniu możliwości uzyskania kredytu hipotecznego.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że bank zawsze zsumuje oba dochody w 100%. Sposób ich uwzględnienia zależy od sytuacji klienta, rodzaju zatrudnienia, wyników działalności oraz zasad konkretnego kredytodawcy.

Dlatego warto pokazać doradcy pełny obraz swojej sytuacji zawodowej.

Co będzie analizowane przy działalności prowadzonej od roku?

Przy staraniu się o kredyt hipoteczny jako przedsiębiorca znaczenie mogą mieć między innymi:

• okres prowadzenia działalności,
• osiągnięty dochód,
• wynik finansowy przedsiębiorstwa,
• aktualne wyniki w bieżącym roku,
• rozwój firmy,
• płynność i kondycja finansowa przedsiębiorstwa,
• posiadane kredyty i inne zobowiązania,
• dodatkowe, aktualne źródła dochodu,
• wysokość i administracja własnych wypłacanych wynagrodzeń

Dlatego dwóch przedsiębiorców prowadzących działalność od dokładnie 12 miesięcy może otrzymać zupełnie inną ocenę możliwości hipotecznych.

Jakie dokumenty mogą być potrzebne?

Przedsiębiorca powinien przygotować się na przedstawienie większej liczby dokumentów niż osoba zatrudniona wyłącznie na etacie.

W zależności od sytuacji mogą być potrzebne między innymi:

• jaarcijfers – roczne wyniki finansowe,
• rozliczenia podatkowe,
• aktualne wyniki działalności,
• dokumenty dotyczące przedsiębiorstwa,
• informacje o zobowiązaniach,
• dokumenty dotyczące innych aktualnych źródeł dochodu.

Dokładna lista dokumentów zależy od indywidualnej sytuacji oraz sposobu, w jaki będzie ustalany dochód.

Czym jest Inkomensverklaring Ondernemer?

Inkomensverklaring Ondernemer to dokument, w którym określany jest dochód przedsiębiorcy, jaki może zostać wykorzystany przy ocenie możliwości hipotecznych.

W przypadku finansowania z NHG deklarację przygotowuje zaakceptowany rekenexpert.

Jest to szczególnie istotne dla osób prowadzących działalność krócej niż trzy lata, ponieważ pozwala ocenić dochód przedsiębiorcy również wtedy, gdy nie posiada on jeszcze trzech pełnych lat historii firmy.

Samo posiadanie 12 miesięcy działalności nie oznacza jednak, że cały osiągnięty przez ten czas dochód zostanie automatycznie zaakceptowany.

Podsumowując, czy po roku działalności mogę dostać hipotekę?

Tak, jest to możliwe.

Jednocześnie nie można powiedzieć, że każdy przedsiębiorca po roku działalności otrzyma kredyt hipoteczny.

Wiele zależy od wyników firmy, wysokości zaakceptowanego dochodu, zobowiązań, sytuacji gospodarstwa domowego oraz wymagań konkretnego banku.

Dlatego przed rozpoczęciem poszukiwania domu warto najpierw sprawdzić:

jaki dochód może zostać zaakceptowany, jaka może być Twoja maksymalna hipoteka i w jakim przedziale cenowym możesz realnie szukać nieruchomości.

Najważniejsze:

Prowadzisz działalność od roku? Hipoteka może być możliwa.

Pracowałeś wcześniej na etacie, ale już zrezygnowałeś z tej pracy? Nie traktuj starej pensji jako dodatkowego aktualnego dochodu obok działalności.

Nadal pracujesz na etacie i jednocześnie prowadzisz firmę? Wtedy oba aktualne źródła dochodu mogą – zależnie od sytuacji i zasad kredytodawcy – zostać uwzględnione przy ocenie możliwości hipotecznych.

Każda sytuacja przedsiębiorcy jest inna, dlatego warto wykonać indywidualną kalkulację, zanim podejmiesz decyzję o zakupie domu.