Separação nos Países Baixos e uma hipoteca conjunta – quais são as opções?

Uma separação é um momento difícil da vida. Quando, além das emoções, existe também uma casa em comum e uma hipoteca, a situação pode rapidamente tornar-se complicada tanto do ponto de vista financeiro como formal.

Quem fica na casa? Quem continuará a pagar a hipoteca? Uma das pessoas pode assumir o imóvel? O que acontece se nenhum dos parceiros tiver condições para manter a casa sozinho?

Não existe uma única solução que seja a melhor para todos os casais. Muito depende da situação financeira dos parceiros, do valor do imóvel, do montante da hipoteca ainda em dívida e da forma como foram organizadas juridicamente a propriedade e a relação.

É importante saber, entre outras coisas, se os parceiros são casados, vivem numa geregistreerd partnerschap, ou seja, uma parceria registada, vivem juntos sem formalizar a relação ou possuem um samenlevingscontract, ou seja, um contrato de coabitação.

Antes de tomar uma decisão, é importante verificar:

• quem é formalmente proprietário do imóvel e em que proporção,

• quem consta como mutuário,

• qual é o valor atual da casa,

• quanto falta pagar da hipoteca,

• se uma das pessoas tem capacidade financeira suficiente para permanecer no imóvel,

• que acordos anteriores foram feitos entre os parceiros,

• se uma das partes contribuiu com um montante maior de capital próprio.

Situação 1 – uma pessoa fica na casa e assume a hipoteca

Muitos casais que compram um imóvel em conjunto são proprietários em partes iguais, 50/50, e são conjuntamente responsáveis pela hipoteca. No entanto, esta não é uma regra, por isso é sempre necessário verificar a escritura de propriedade e a documentação da hipoteca.

Também é muito importante compreender que sair da casa não significa automaticamente deixar de ser responsável pela hipoteca.

Se ambas as pessoas forem mutuárias, o banco ou outro credor terá de aprovar a libertação de uma delas da responsabilidade pelo empréstimo. Esta libertação é conhecida como ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, ou seja, libertação da responsabilidade solidária pela dívida hipotecária.

Até essa alteração ser formalmente concluída, a pessoa que saiu da casa pode continuar responsável pela hipoteca.

Se uma pessoa quiser permanecer no imóvel, é necessário verificar primeiro se consegue suportar sozinha os custos da hipoteca. O credor analisará, entre outros aspetos, os rendimentos, as obrigações financeiras e o valor ainda em dívida.

No caso de uma hipoteca com NHG – Nationale Hypotheek Garantie, a Garantia Hipotecária Nacional neerlandesa, podem existir possibilidades adicionais. A NHG prevê, entre outras coisas, o chamado Beheertoets, uma avaliação adicional destinada a verificar se os pagamentos mensais da hipoteca são financeiramente sustentáveis para a pessoa que permanece no imóvel.

Em determinadas situações, isto pode permitir manter a casa mesmo quando uma avaliação hipotecária normal apresentaria dificuldades.

O que acontece com a parte da outra pessoa?

Se o imóvel tiver valor positivo, conhecido como overwaarde – o valor do imóvel acima do montante da hipoteca ainda em dívida, a pessoa que permanece na casa poderá ter de comprar a parte do ex-parceiro.

Exemplo:

Valor atual da casa: €400.000
Hipoteca ainda em dívida: €300.000
Overwaarde – capital ou valor positivo: €100.000

Se Anna e Marcin forem proprietários em partes iguais, cada um terá, em princípio, direito a €50.000 desse valor.

Se Anna quiser ficar com o imóvel, poderá ser necessário pagar €50.000 a Marcin pela parte dele.

Isto não significa que todos os casos sejam resolvidos exatamente desta forma. Podem ser relevantes as proporções de propriedade, as contribuições privadas de cada uma das partes, acordos anteriores, huwelijkse voorwaarden, ou seja, um acordo matrimonial sobre o património, partnerschapsvoorwaarden, ou seja, um acordo patrimonial entre parceiros registados, um samenlevingscontract, ou seja, um contrato de coabitação, ou outras obrigações existentes entre as partes.

Ao comprar a parte do outro parceiro, o valor atual de mercado da casa também é importante. A liquidação da participação por um valor significativamente diferente do valor de mercado pode ter consequências fiscais.

Situação 2 – venda da casa

Se nenhuma das partes quiser ou puder assumir sozinha o imóvel, uma solução poderá ser vendê-lo.

Após a venda, o valor obtido é utilizado para pagar a hipoteca ainda em dívida, bem como os custos relacionados com a venda e a transferência de propriedade.

Se depois desses pagamentos ainda restar dinheiro, existe uma overwaarde, ou seja, um valor positivo ou capital acumulado no imóvel. A forma como esse valor é dividido depende, entre outras coisas, das percentagens de propriedade e dos acordos entre os parceiros.

Também pode acontecer o contrário: o preço de venda pode não ser suficiente para pagar toda a hipoteca. Nesse caso surge uma restschuld, ou seja, uma dívida hipotecária restante após a venda.

Se a hipoteca tiver NHG – Nationale Hypotheek Garantie, a Garantia Hipotecária Nacional neerlandesa, vale a pena verificar antecipadamente as possibilidades disponíveis. Mediante determinadas condições, a NHG pode prestar apoio em algumas situações em que a venda do imóvel resulta numa dívida restante.

A overwaarde pode ser importante na compra de uma nova casa

Receber dinheiro proveniente do valor positivo de uma casa pode ter consequências fiscais no futuro.

Nos Países Baixos existe a chamada bijleenregeling, uma regra fiscal relacionada com a utilização do valor positivo de uma habitação anterior quando se compra uma nova casa.

De forma simplificada, se após a venda de uma casa existir overwaarde – valor positivo, e posteriormente comprar outro imóvel, esse montante pode influenciar a parte dos juros da nova hipoteca que pode ser deduzida fiscalmente.

Após uma separação, cada ex-parceiro leva, em princípio, a sua parte da chamada eigenwoningreserve, ou seja, a reserva fiscal associada ao valor positivo obtido com a venda da habitação própria.

Por isso, antes de comprar outra casa, também é importante analisar as consequências fiscais da venda anterior.

Situação 3 – a casa permanece temporariamente em propriedade conjunta

Nem sempre é necessário tomar uma decisão definitiva imediatamente.

Por vezes, os parceiros decidem que, mesmo após a separação, o imóvel continuará a ser propriedade de ambos durante algum tempo. Uma pessoa pode sair da casa enquanto a outra continua a viver nela, ou ambos podem permanecer temporariamente no imóvel até decidirem os próximos passos.

Esta solução pode dar tempo para vender o imóvel, melhorar a situação financeira ou preparar uma futura transferência da hipoteca.

No entanto, manter o imóvel em propriedade conjunta significa continuar financeiramente ligado ao ex-parceiro.

Por isso, é importante acordar claramente:

• quem paga a hipoteca e em que proporção,

• quem suporta os custos de energia e outras despesas correntes,

• quem paga impostos e seguros,

• quem financia reparações e manutenção,

• quando a casa será vendida ou transferida para uma das partes,

• como será dividida uma futura overwaarde – mais-valia ou valor positivo, ou restschuld – dívida restante.

É aconselhável documentar devidamente estes acordos, sobretudo se a situação se mantiver durante um período mais longo.

Atenção à hypotheekrenteaftrek

Sair da casa também pode alterar a situação fiscal.

Hypotheekrenteaftrek significa a possibilidade de deduzir os juros da hipoteca do rendimento tributável, desde que sejam cumpridas as condições aplicáveis.

A Belastingdienst, a Autoridade Tributária neerlandesa, tem regras específicas para pessoas que se separam e abandonam uma casa em comum. Em muitos casos, a pessoa que sai do imóvel pode continuar a considerar a sua parte da casa como eigen woning, ou seja, habitação própria para efeitos fiscais, durante um período máximo de dois anos.

Após esse período, a situação fiscal pode mudar. Entre outras coisas, pode terminar a possibilidade de deduzir os juros hipotecários relativos a essa participação e a parte do valor do imóvel e da dívida pode passar para o Box 3, a parte do sistema fiscal neerlandês relativa a património e poupanças.

O tratamento exato depende, no entanto, de quem é proprietário, quem paga os juros e quem permanece na casa.

Situação 4 – divórcio ou fim de uma parceria registada

Em caso de casamento ou de geregistreerd partnerschap, ou seja, parceria registada, é também necessário determinar a que património pertence o imóvel.

É importante verificar, entre outras coisas, se existem huwelijkse voorwaarden, ou seja, acordos matrimoniais relativos ao património, ou partnerschapsvoorwaarden, ou seja, acordos patrimoniais entre parceiros registados, bem como qual é o regime patrimonial aplicável.

Antes de dividir o imóvel, é portanto necessário determinar a que património pertence e em que proporção.

Igualmente importante: o divórcio ou o fim da parceria registada não elimina automaticamente uma das pessoas da hipoteca.

Se uma pessoa quiser permanecer na casa, o credor deve aprovar a alteração e libertar a outra pessoa da responsabilidade pelo empréstimo.

Echtscheidingsconvenant – acordo de divórcio

Num divórcio, um documento importante é frequentemente o echtscheidingsconvenant, ou seja, o acordo de divórcio.

Neste documento, os cônjuges podem registar os acordos relacionados com o divórcio, incluindo questões financeiras, pensão entre ex-cônjuges, divisão do património e a casa em comum.

Em relação ao imóvel, pode determinar-se, por exemplo:

• quem permanece na casa,

• quem assume o imóvel,

• como será determinado o seu valor,

• que montante será pago à outra pessoa para comprar a sua participação,

• quem suportará os custos da casa até à transferência formal ou venda,

• se o imóvel será vendido,

• como será dividida a overwaarde – mais-valia ou valor positivo, ou a restschuld – dívida hipotecária restante.

No entanto, é muito importante ter em conta o seguinte:

o facto de um acordo constar do acordo de divórcio não significa automaticamente que o banco possa executá-lo.

Por exemplo, o casal pode acordar que uma pessoa fica com a casa e assume toda a hipoteca, enquanto a outra é libertada da responsabilidade. No papel, esta solução pode parecer muito boa. Porém, se o rendimento da pessoa que fica na casa não for suficiente para assumir sozinha o empréstimo, ou se o credor não aprovar a alteração, o acordo não poderá ser executado nos termos pretendidos.

Por isso, antes de incluir definitivamente os acordos sobre a casa e a hipoteca no echtscheidingsconvenant – acordo de divórcio – é aconselhável falar primeiro com um consultor hipotecário.

O consultor pode verificar, entre outras coisas:

• se uma pessoa pode assumir a hipoteca existente,

• se os seus rendimentos são suficientes,

• se é possível libertar a outra pessoa da responsabilidade solidária,

• qual poderá ser o montante máximo de financiamento,

• se é possível financiar a compra da participação do ex-parceiro,

• que alternativas existem caso não seja possível assumir a hipoteca.

Assim, os acordos incluídos no acordo de divórcio podem corresponder ao que é realmente possível do ponto de vista financeiro.

Caso contrário, ambas as partes podem concordar que uma pessoa fica com a casa e só mais tarde descobrir que o banco não aceita a solução. Nessa situação, pode ser necessário renegociar as condições do divórcio ou considerar a venda do imóvel.

Por isso, a ordem adequada costuma ser:

primeiro analisar as possibilidades financeiras e hipotecárias, depois estabelecer os acordos entre os parceiros e só então registá-los definitivamente no echtscheidingsconvenant – acordo de divórcio.

E se não forem casados?

Se comprarem uma casa juntos mas não forem casados nem tiverem uma geregistreerd partnerschap, ou seja, uma parceria registada, os acordos feitos entre vocês tornam-se particularmente importantes.

Ao contrário do casamento ou de uma parceria registada, não surge automaticamente um regime patrimonial comum.

Por isso, ao comprar um imóvel em conjunto, é aconselhável definir antecipadamente:

• que parte da casa pertence a cada pessoa,

• quem paga a hipoteca e em que proporção,

• como são contabilizadas as contribuições pessoais,

• quem é responsável pelas restantes despesas comuns,

• o que acontecerá à casa em caso de separação,

• como será dividida a overwaarde – mais-valia ou valor positivo, ou uma eventual perda.

Parte destes acordos pode ser incluída num samenlevingscontract, ou seja, um contrato de coabitação.

Ao comprar uma casa em conjunto, este contrato pode regular, entre outras coisas, o financiamento do imóvel, as contribuições pessoais e as regras a aplicar em caso de separação.

É importante, no entanto, distinguir entre os acordos privados dos parceiros e a propriedade formal do imóvel ou a responsabilidade perante o banco.

Um samenlevingscontract – contrato de coabitação não altera automaticamente a propriedade da casa nem liberta uma pessoa das obrigações decorrentes do contrato de hipoteca.

E se não existir qualquer relação formal ou contrato?

Também é possível que os parceiros não sejam casados, não tenham uma parceria registada e não tenham celebrado um samenlevingscontract – contrato de coabitação, mas tenham comprado uma casa em conjunto.

A ausência de uma relação formal não significa que a casa ou a hipoteca conjunta deixem de existir.

Nesta situação, é particularmente importante verificar:

• quem consta como proprietário na escritura notarial,

• que percentagem da casa pertence a cada pessoa,

• quem assinou o contrato de hipoteca,

• quanto cada pessoa contribuiu no momento da compra,

• se existem outros acordos escritos relativos à liquidação financeira entre os parceiros.

Se ambos forem proprietários e mutuários, após a separação terão de decidir se uma pessoa assume o imóvel, se a casa será vendida ou se continuará temporariamente em propriedade conjunta.

A ausência de um samenlevingscontract – contrato de coabitação pode dificultar a liquidação, sobretudo se uma das partes tiver contribuído com muito mais capital próprio ou financiado uma parte maior das obras.

Não se deve partir automaticamente do princípio de que a pessoa que contribuiu com mais dinheiro receberá sempre esse montante de volta antes da divisão do valor restante. A propriedade formal, os acordos realmente feitos entre as partes e a possibilidade de os comprovar têm grande importância.

Por isso, quando pessoas não casadas compram uma casa em conjunto, é especialmente importante registar antecipadamente este tipo de acordo por escrito.

É necessário um notário?

Se uma pessoa assumir a participação da outra no imóvel, um simples acordo privado entre os ex-parceiros não é suficiente.

A alteração da propriedade deve ser formalmente organizada e requer a intervenção de um notário.

O notário trata da parte jurídica da transferência de propriedade. Já as questões relacionadas com a alteração ou assunção do financiamento devem ser acordadas com o banco ou outro credor.

Na prática, assumir uma casa em conjunto exige frequentemente a colaboração de várias partes:

• um consultor hipotecário,

• o banco ou outro credor,

• um notário,

• e, em caso de divórcio, um advogado ou mediador responsável pelos acordos do divórcio.

O que fazer primeiro?

Numa separação, é melhor não começar por assumir:

“Temos de vender a casa”

ou:

“Eu certamente vou conseguir assumir a hipoteca.”

Primeiro, é importante analisar os números.

Qual é o valor atual da casa? Quanto falta pagar da hipoteca? Qual é a situação financeira de cada pessoa? Uma das partes consegue manter o imóvel? Quanto custará comprar a participação do ex-parceiro? Quais serão as consequências fiscais?

Só depois disso é possível comparar realisticamente as opções disponíveis.

As três opções mais comuns são:

1. Uma pessoa assume a casa e a hipoteca – se a sua situação financeira o permitir e o credor aprovar a alteração.

2. A casa é vendida – a hipoteca é paga e o valor restante ou a eventual dívida são depois divididos entre as partes.

3. A casa permanece temporariamente em propriedade conjunta – desde que existam acordos claros sobre as prestações, os custos e a futura liquidação do imóvel.

Cada uma destas soluções pode ser adequada numa situação diferente.

Não tome decisões apenas com base nas emoções

Uma separação já é, por si só, uma situação stressante. Por isso, as decisões sobre a casa e a hipoteca devem ser tomadas com base em cálculos financeiros concretos.

Por vezes, uma pessoa que acredita que não poderá permanecer na casa descobre que afinal existe essa possibilidade.

Noutras situações, assumir o imóvel pode ser tecnicamente possível, mas resultar num encargo mensal demasiado elevado.

Especialmente num divórcio, é aconselhável analisar as possibilidades hipotecárias antes de os acordos finais sobre a casa serem incluídos no echtscheidingsconvenant – acordo de divórcio.

Isto ajuda a evitar uma solução que parece boa no papel, mas que depois o banco não consegue aprovar.

Se se encontra nesta situação e não sabe por onde começar, entre em contacto connosco.

Os nossos consultores hipotecários analisarão a vossa situação financeira, verificarão as possibilidades de assumir a hipoteca existente e ajudarão a determinar quais as soluções disponíveis para a vossa situação.

Desta forma, podem primeiro conhecer as possibilidades financeiras reais e só depois tomar as decisões seguintes e, em caso de divórcio, determinar quais os acordos relativos à casa que devem ser incluídos no acordo de divórcio.

As informações incluídas neste artigo são de natureza geral. As consequências jurídicas, hipotecárias e fiscais de uma separação dependem das circunstâncias individuais. Para questões jurídicas, fiscais ou relacionadas com a divisão da propriedade, é aconselhável consultar um profissional especializado.