Separación en los Países Bajos y una hipoteca conjunta – ¿qué opciones existen?

Una separación es un momento difícil en la vida. Si, además de las emociones, existe una vivienda en común y una hipoteca, la situación puede volverse rápidamente complicada tanto desde el punto de vista financiero como formal.

¿Quién se queda en la vivienda? ¿Quién seguirá pagando la hipoteca? ¿Puede una persona hacerse cargo de la propiedad? ¿Qué ocurre si ninguno de los dos puede permitirse mantener la vivienda por su cuenta?

No existe una única solución que sea la mejor para todas las parejas. Depende en gran medida de la situación financiera de ambas partes, del valor de la vivienda, del saldo pendiente de la hipoteca y de cómo se hayan regulado la propiedad y la relación.

Entre otras cosas, es importante saber si la pareja está casada, tiene un geregistreerd partnerschap, es decir, una pareja registrada, vive junta sin haber formalizado la relación o dispone de un samenlevingscontract, es decir, un contrato de convivencia.

Antes de tomar una decisión, conviene determinar:

• quién es formalmente propietario de la vivienda y en qué proporción,

• quién figura como prestatario,

• cuál es el valor actual de la vivienda,

• cuánto queda por pagar de la hipoteca,

• si una de las personas tiene capacidad financiera suficiente para quedarse en la vivienda,

• qué acuerdos previos existen entre las partes,

• si una de ellas aportó una cantidad mayor de fondos propios.

Situación 1 – una persona se queda en la vivienda y asume la hipoteca

Muchas parejas que compran una vivienda conjuntamente son propietarias al 50 % y responden conjuntamente de la hipoteca. Sin embargo, no siempre es así, por lo que conviene revisar siempre la escritura de propiedad y la documentación hipotecaria.

También es muy importante saber que abandonar la vivienda no significa automáticamente dejar de ser responsable de la hipoteca.

Si ambas personas son prestatarias, el banco u otra entidad financiera debe aceptar que una de ellas quede liberada de la responsabilidad sobre el préstamo. Esta liberación se denomina ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, es decir, liberación de la responsabilidad solidaria por la deuda hipotecaria.

Hasta que este cambio no se formalice, la persona que haya abandonado la vivienda puede seguir siendo responsable de la hipoteca.

Si una persona desea quedarse en la vivienda, primero debe comprobarse si puede asumir de forma independiente los costes de la hipoteca. La entidad financiera analizará, entre otras cosas, sus ingresos, obligaciones financieras y el importe pendiente del préstamo.

En el caso de una hipoteca con NHG – Nationale Hypotheek Garantie, la Garantía Hipotecaria Nacional neerlandesa, pueden existir posibilidades adicionales. NHG contempla, entre otras cosas, el llamado Beheertoets, una evaluación adicional para determinar si la persona que permanece en la vivienda puede asumir de forma sostenible los pagos mensuales de la hipoteca.

En determinadas circunstancias, esto puede permitir conservar la vivienda incluso cuando una evaluación hipotecaria estándar presentaría dificultades.

¿Qué ocurre con la parte de la otra persona?

Si la vivienda tiene un valor positivo, conocido como overwaarde – el valor de la vivienda que supera el saldo pendiente de la hipoteca, la persona que permanezca en la propiedad puede tener que comprar la participación de su expareja.

Ejemplo:

Valor actual de la vivienda: €400.000
Hipoteca pendiente: €300.000
Overwaarde – plusvalía o patrimonio positivo: €100.000

Si Anna y Marcin son propietarios al 50 %, en principio corresponderían €50.000 a cada uno.

Si Anna quiere quedarse con la vivienda, puede ser necesario compensar a Marcin con €50.000 por su participación.

Esto no significa que todos los casos se liquiden exactamente de la misma forma. Pueden influir la proporción de propiedad, aportaciones privadas de una de las partes, acuerdos anteriores, huwelijkse voorwaarden, es decir, capitulaciones o acuerdos matrimoniales sobre el patrimonio, partnerschapsvoorwaarden, es decir, acuerdos patrimoniales de una pareja registrada, un samenlevingscontract, es decir, un contrato de convivencia, u otras obligaciones entre las partes.

También es importante tener en cuenta el valor actual de mercado de la vivienda. Liquidar una participación por un importe significativamente diferente al valor de mercado puede tener consecuencias fiscales.

Situación 2 – venta de la vivienda

Si ninguna de las partes quiere o puede asumir por sí sola la vivienda, una posible solución es venderla.

Tras la venta, el saldo pendiente de la hipoteca se paga con el precio obtenido, junto con los costes relacionados con la venta y la transmisión de la propiedad.

Si después de estos pagos queda una cantidad restante, hablamos de overwaarde, es decir, plusvalía o patrimonio positivo de la vivienda. La forma de repartirla depende, entre otros factores, de los porcentajes de propiedad y de los acuerdos entre las partes.

También puede producirse la situación contraria: que el precio de venta no sea suficiente para pagar toda la hipoteca. En ese caso surge una restschuld, es decir, una deuda hipotecaria restante después de la venta.

Si la hipoteca está cubierta por NHG – Nationale Hypotheek Garantie, la Garantía Hipotecaria Nacional neerlandesa, conviene comprobar previamente qué opciones existen. Si se cumplen determinadas condiciones, NHG puede ofrecer ayuda en algunas situaciones en las que la venta genera una deuda restante.

La overwaarde puede influir en la compra de otra vivienda

Recibir dinero procedente de la plusvalía de una vivienda puede tener consecuencias fiscales posteriormente.

En los Países Bajos existe la llamada bijleenregeling, una norma fiscal relacionada con el uso de la plusvalía de una vivienda anterior al comprar una nueva propiedad.

De forma simplificada, si tras vender una vivienda se obtiene una overwaarde – plusvalía, y después se compra otra propiedad, esa cantidad puede influir en qué parte de los intereses de la nueva hipoteca puede deducirse fiscalmente.

Después de una separación, cada expareja se lleva generalmente su parte de la eigenwoningreserve, es decir, la reserva fiscal vinculada a la plusvalía obtenida por la venta de la vivienda habitual.

Por eso, antes de comprar otra vivienda, conviene comprobar también las consecuencias fiscales de la venta anterior.

Situación 3 – la vivienda permanece temporalmente en copropiedad

No siempre es necesario tomar una decisión definitiva de inmediato.

A veces las exparejas deciden que la vivienda seguirá siendo propiedad conjunta durante un tiempo. Una persona puede mudarse mientras la otra permanece en la casa, o ambas pueden seguir viviendo temporalmente en ella hasta decidir los siguientes pasos.

Esta solución puede dar tiempo para vender la vivienda, mejorar la situación financiera o prepararse para una futura asunción de la hipoteca.

Sin embargo, mantener la propiedad conjunta significa seguir estando vinculados económicamente.

Por eso conviene acordar claramente:

• quién paga la hipoteca y en qué proporción,

• quién asume los costes de energía y otros gastos corrientes,

• quién paga impuestos y seguros,

• quién financia reparaciones y mantenimiento,

• cuándo se venderá la vivienda o será asumida por una de las partes,

• cómo se repartirá cualquier futura overwaarde – plusvalía, o restschuld – deuda restante.

Conviene documentar adecuadamente estos acuerdos, especialmente si la situación va a mantenerse durante un periodo prolongado.

Atención a la hypotheekrenteaftrek

Abandonar la vivienda también puede cambiar la situación fiscal.

Hypotheekrenteaftrek significa la posibilidad de deducir los intereses hipotecarios de los ingresos sujetos a impuestos, siempre que se cumplan determinadas condiciones.

La Belastingdienst, la Administración Tributaria neerlandesa, contempla reglas específicas para las personas que se separan y abandonan una vivienda conjunta. En muchos casos, quien se muda puede seguir considerando su participación en la propiedad como eigen woning, es decir, vivienda habitual a efectos fiscales, durante un máximo de dos años.

Después de ese periodo, el tratamiento fiscal puede cambiar. Entre otras cosas, puede terminar el derecho a deducir los intereses hipotecarios correspondientes a esa participación, y la parte del valor de la vivienda y de la deuda puede pasar a Box 3, la categoría del sistema fiscal neerlandés relativa al patrimonio y los ahorros.

El tratamiento exacto depende de quién sea propietario, quién pague los intereses y quién permanezca viviendo en la vivienda.

Situación 4 – divorcio o finalización de una pareja registrada

En caso de matrimonio o geregistreerd partnerschap, es decir, una pareja registrada, también es necesario determinar a qué patrimonio pertenece la vivienda.

Es importante comprobar, entre otras cosas, si existen huwelijkse voorwaarden, es decir, capitulaciones o acuerdos matrimoniales patrimoniales, o partnerschapsvoorwaarden, es decir, acuerdos patrimoniales de la pareja registrada, así como qué régimen económico se aplica.

Antes de repartir la vivienda, debe determinarse a qué patrimonio pertenece y en qué proporción.

Igualmente importante es entender que el divorcio o la finalización de una pareja registrada no elimina automáticamente a una persona de la hipoteca.

Si una de las partes quiere permanecer en la vivienda, la entidad financiera deberá aprobar el cambio y liberar a la otra persona de su responsabilidad hipotecaria.

Echtscheidingsconvenant – convenio de divorcio

En un divorcio, un documento importante suele ser el echtscheidingsconvenant, es decir, el convenio de divorcio.

En este documento, los cónyuges pueden recoger los acuerdos relacionados con el divorcio, entre ellos cuestiones financieras, pensión entre excónyuges, reparto del patrimonio y vivienda conjunta.

En relación con la vivienda, puede establecerse, por ejemplo:

• quién permanecerá en la propiedad,

• quién asumirá la vivienda,

• cómo se determinará su valor,

• qué cantidad deberá abonarse a la otra persona para comprar su participación,

• quién asumirá los gastos de la vivienda hasta su transmisión formal o venta,

• si la propiedad será vendida,

• cómo se repartirá la overwaarde – plusvalía, o la restschuld – deuda hipotecaria restante.

Sin embargo, es importante recordar algo fundamental:

que un acuerdo figure en el convenio de divorcio no significa automáticamente que el banco pueda llevarlo a la práctica.

Por ejemplo, una pareja puede acordar que una persona asuma la vivienda y toda la hipoteca y que la otra quede liberada de responsabilidad. Sobre el papel puede parecer una buena solución. Sin embargo, si los ingresos de la persona que permanecerá en la vivienda no son suficientes para asumir la hipoteca por sí sola, o si el banco no aprueba el cambio, el acuerdo no podrá ejecutarse en los términos previstos.

Por eso, antes de incluir definitivamente los acuerdos relativos a la vivienda y la hipoteca en el echtscheidingsconvenant – convenio de divorcio – es recomendable hablar primero con un asesor hipotecario.

El asesor puede comprobar, entre otras cosas:

• si una persona puede asumir la hipoteca existente,

• si sus ingresos son suficientes,

• si es posible liberar a la otra persona de la responsabilidad solidaria,

• cuál puede ser el importe máximo de financiación,

• si es posible financiar la compra de la participación de la expareja,

• qué alternativas existen si no es posible asumir la hipoteca.

Así, los acuerdos incluidos en el convenio de divorcio pueden ajustarse a lo que realmente es viable desde el punto de vista financiero.

De lo contrario, ambas partes pueden acordar que una de ellas se quede con la vivienda y descubrir después que el banco no acepta la operación. En ese caso, puede ser necesario renegociar las condiciones del divorcio o plantearse la venta de la propiedad.

Por lo general, el orden adecuado es:

primero analizar las posibilidades financieras e hipotecarias, después llegar a acuerdos entre las partes y, solo entonces, plasmarlos definitivamente en el echtscheidingsconvenant – convenio de divorcio.

¿Y si no estáis casados?

Si compráis una vivienda juntos pero no estáis casados ni tenéis un geregistreerd partnerschap, es decir, una pareja registrada, los acuerdos que hayáis realizado entre vosotros adquieren especial importancia.

A diferencia del matrimonio o de una pareja registrada, no surge automáticamente un régimen patrimonial común.

Por eso, al comprar una propiedad juntos conviene establecer previamente:

• qué parte de la vivienda pertenece a cada persona,

• quién paga la hipoteca y en qué proporción,

• cómo se contabilizan las aportaciones personales,

• quién responde de los demás gastos comunes,

• qué ocurrirá con la vivienda en caso de separación,

• cómo se repartirá la overwaarde – plusvalía, o una posible pérdida.

Parte de estos acuerdos puede incluirse en un samenlevingscontract, es decir, un contrato de convivencia.

Al comprar una vivienda conjuntamente, este contrato puede regular cuestiones como la financiación, las aportaciones personales y el procedimiento a seguir en caso de separación.

Sin embargo, hay que distinguir entre los acuerdos privados de la pareja y la propiedad formal de la vivienda o la responsabilidad frente al banco.

Un samenlevingscontract – contrato de convivencia no modifica automáticamente la propiedad de la vivienda ni libera a una persona de las obligaciones derivadas del contrato hipotecario.

¿Qué ocurre si no tenéis ninguna relación formal ni contrato?

También puede ocurrir que una pareja no esté casada, no tenga una pareja registrada y no haya firmado un samenlevingscontract – contrato de convivencia, pero haya comprado una vivienda conjuntamente.

La ausencia de una relación formal no significa que la vivienda o la hipoteca conjunta dejen de existir.

En esta situación es especialmente importante comprobar:

• quién figura como propietario en la escritura notarial,

• qué porcentaje de la vivienda corresponde a cada persona,

• quién firmó el contrato hipotecario,

• cuánto aportó cada persona en el momento de la compra,

• si existe algún otro acuerdo escrito sobre las liquidaciones económicas entre ambas partes.

Si ambos son propietarios y prestatarios, después de la separación deberán decidir si una persona asumirá la vivienda, si se venderá o si permanecerá temporalmente en copropiedad.

La falta de un samenlevingscontract – contrato de convivencia puede complicar la liquidación, especialmente si una persona aportó mucho más capital propio o pagó una mayor parte de las reformas.

No debe suponerse automáticamente que quien aportó más dinero recuperará siempre esa cantidad antes de repartir el valor restante. La propiedad formal, los acuerdos realmente alcanzados entre las partes y la posibilidad de demostrar esos acuerdos tienen una gran importancia.

Por eso, cuando personas no casadas compran una vivienda conjuntamente, es especialmente recomendable dejar estas cuestiones por escrito desde el principio.

¿Es necesario un notario?

Si una persona asume la participación de la otra en la vivienda, un acuerdo privado entre las exparejas no es suficiente.

El cambio de propiedad debe formalizarse correctamente y requiere la intervención de un notario.

El notario se ocupa del aspecto jurídico de la transmisión de la propiedad. En cambio, cualquier cambio o asunción de la financiación debe acordarse con el banco u otra entidad financiera.

En la práctica, asumir una vivienda conjunta suele requerir la colaboración de varias partes:

• un asesor hipotecario,

• el banco u otra entidad financiera,

• un notario,

• y, en caso de divorcio, un abogado o mediador que prepare los acuerdos de divorcio.

¿Qué hacer primero?

Al separarse, es mejor no empezar dando por hecho:

“Tenemos que vender la casa”

o:

“Seguro que podré asumir la hipoteca.”

Primero conviene revisar las cifras.

¿Cuál es el valor actual de la vivienda? ¿Cuánto queda por pagar de la hipoteca? ¿Cuál es la situación financiera de cada persona? ¿Puede una de ellas mantener la propiedad? ¿Cuánto costaría comprar la participación de la expareja? ¿Qué consecuencias fiscales tendrá?

Solo entonces pueden compararse de manera realista las opciones disponibles.

Las tres opciones más habituales son:

1. Una persona asume la vivienda y la hipoteca – si su situación financiera lo permite y la entidad financiera aprueba el cambio.

2. Se vende la vivienda – se paga la hipoteca y el valor restante o la posible deuda se liquidan entre las partes.

3. La vivienda permanece temporalmente en copropiedad – siempre que existan acuerdos claros sobre las cuotas, los gastos y la posterior liquidación.

Cada opción puede ser adecuada en una situación diferente.

No tomes decisiones basándote únicamente en las emociones

Una separación ya implica bastante estrés, por lo que las decisiones sobre la vivienda y la hipoteca deberían tomarse basándose en cálculos financieros concretos.

A veces una persona convencida de que no podrá quedarse en la vivienda descubre que sí existe esa posibilidad.

En otros casos, asumir la propiedad puede ser técnicamente posible, pero generar una carga mensual demasiado elevada.

Especialmente en un divorcio, conviene analizar las posibilidades hipotecarias antes de incluir definitivamente los acuerdos sobre la vivienda en el echtscheidingsconvenant – convenio de divorcio.

Así se evita acordar una solución que parece buena sobre el papel pero que posteriormente el banco no puede aprobar.

Si te encuentras en esta situación y no sabes por dónde empezar, ponte en contacto con nosotros.

Nuestros asesores hipotecarios analizarán vuestra situación financiera, comprobarán las posibilidades de asumir la hipoteca existente y os ayudarán a determinar qué soluciones están disponibles en vuestro caso.

De esta manera podéis conocer primero las posibilidades financieras reales y, a partir de ellas, tomar las siguientes decisiones y, en caso de divorcio, determinar qué acuerdos relativos a la vivienda deben incluirse en el convenio de divorcio.

La información incluida en este artículo es de carácter general. Las consecuencias jurídicas, hipotecarias y fiscales de una separación dependen de las circunstancias individuales. Para cuestiones jurídicas, fiscales o relacionadas con la división de la propiedad, conviene consultar a un especialista adecuado.