Rozstanie w Holandii a wspólna hipoteka – jakie są możliwości?

Rozstanie to trudny moment w życiu. Jeżeli oprócz emocji pojawia się jeszcze wspólny dom i hipoteka, sytuacja może szybko stać się skomplikowana również pod względem finansowym i formalnym.

Kto zostaje w domu? Kto będzie dalej spłacał hipotekę? Czy jedna osoba może przejąć nieruchomość? Co zrobić, jeśli żadnego z partnerów nie stać na samodzielne utrzymanie domu?

Nie istnieje jedno rozwiązanie, które będzie najlepsze dla każdej pary. Wiele zależy od sytuacji finansowej partnerów, wartości nieruchomości, wysokości pozostałej hipoteki, a także od tego, w jaki sposób zostały uregulowane kwestie własności i związku.

Znaczenie ma między innymi to, czy partnerzy są małżeństwem, pozostają w geregistreerd partnerschap, czyli zarejestrowanym związku partnerskim, czy mieszkają razem bez formalizacji związku oraz czy posiadają samenlevingscontract, czyli umowę o wspólnym pożyciu.

Przed podjęciem decyzji warto przede wszystkim ustalić:

• kto formalnie jest właścicielem nieruchomości i w jakiej części,
• kto jest kredytobiorcą,
• jaka jest aktualna wartość domu,
• ile pozostało hipoteki do spłaty,
• czy jedna osoba ma wystarczającą zdolność finansową, aby pozostać w domu,
• jakie wcześniejsze ustalenia zostały zawarte między partnerami,
• czy jedna ze stron wniosła większy wkład własny.

Sytuacja 1 – jedna osoba zostaje w domu i przejmuje hipotekę

Wiele par kupujących wspólnie nieruchomość jest jej właścicielami po 50% i wspólnie odpowiada za hipotekę. Nie jest to jednak regułą, dlatego zawsze należy sprawdzić akt własności oraz dokumentację kredytową.

Bardzo ważne jest również to, że samo wyprowadzenie się z domu nie oznacza automatycznie zwolnienia z odpowiedzialności za hipotekę.

Jeżeli obie osoby są kredytobiorcami, bank lub inny kredytodawca musi zaakceptować zwolnienie jednej z nich z odpowiedzialności za kredyt. Takie zwolnienie określane jest jako ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, czyli zwolnienie ze wspólnej odpowiedzialności za kredyt.

Do czasu formalnego przeprowadzenia takiej zmiany osoba, która wyprowadziła się z nieruchomości, może nadal odpowiadać za zobowiązanie.

Jeżeli jedna osoba chce pozostać w domu, należy więc sprawdzić przede wszystkim, czy będzie w stanie samodzielnie ponosić koszty hipoteki. Kredytodawca analizuje wtedy między innymi dochody, zobowiązania oraz pozostałą kwotę kredytu.

W przypadku hipoteki z NHG – Nationale Hypotheek Garantie, czyli holenderską gwarancją hipoteczną, mogą istnieć dodatkowe możliwości. NHG przewiduje między innymi tzw. Beheertoets, czyli dodatkową ocenę możliwości utrzymania hipoteki. Służy ona do sprawdzenia, czy miesięczne koszty hipoteki są możliwe do udźwignięcia przez osobę pozostającą w domu.

W niektórych sytuacjach może to umożliwić zachowanie nieruchomości nawet wtedy, gdy standardowa ocena zdolności kredytowej byłaby problematyczna.

Co z udziałem drugiej osoby?

Jeżeli dom ma dodatnią wartość, czyli tzw. overwaarde – nadwyżkę wartości nieruchomości ponad pozostałą hipotekę, osoba pozostająca w nieruchomości może być zobowiązana do wykupienia udziału byłego partnera.

Przykład:

Aktualna wartość domu: €400.000
Pozostała hipoteka: €300.000
Overwaarde – nadwyżka wartości: €100.000

Jeżeli Anna i Marcin są właścicielami domu po 50%, udział każdego z nich w tej wartości wynosi co do zasady €50.000.

Jeżeli Anna chce przejąć nieruchomość, może więc być konieczne rozliczenie z Marcinem kwoty €50.000.

Nie oznacza to jednak, że w każdym przypadku rozliczenie będzie wyglądało dokładnie w ten sposób. Znaczenie mogą mieć między innymi proporcje własności, prywatny wkład jednej ze stron, wcześniejsze ustalenia, huwelijkse voorwaarden, czyli małżeńska umowa majątkowa, partnerschapsvoorwaarden, czyli umowa majątkowa zarejestrowanych partnerów, samenlevingscontract, czyli umowa o wspólnym pożyciu, czy inne wzajemne zobowiązania.

Przy wykupie udziału ważna jest również aktualna wartość rynkowa nieruchomości. Rozliczenie udziału za kwotę istotnie odbiegającą od wartości rynkowej może mieć konsekwencje podatkowe.

Sytuacja 2 – sprzedaż domu

Jeżeli żadna ze stron nie chce lub nie może samodzielnie przejąć nieruchomości, rozwiązaniem może być jej sprzedaż.

Po sprzedaży z uzyskanej ceny spłacana jest pozostała hipoteka oraz rozliczane są koszty związane ze sprzedażą i przeniesieniem własności.

Jeżeli po tych rozliczeniach pozostaje nadwyżka, mamy do czynienia z overwaarde, czyli nadwyżką wartości nieruchomości. Sposób jej podziału zależy między innymi od udziałów we własności oraz ustaleń między partnerami.

Możliwa jest również odwrotna sytuacja: cena sprzedaży może nie wystarczyć na spłatę całej hipoteki. Powstaje wtedy restschuld, czyli pozostały po sprzedaży dług hipoteczny.

W przypadku hipoteki z NHG – Nationale Hypotheek Garantie, czyli holenderską gwarancją hipoteczną warto wcześniej sprawdzić dostępne możliwości. Przy spełnieniu określonych warunków NHG może w niektórych sytuacjach pomóc również wtedy, gdy sprzedaż nieruchomości prowadzi do powstania pozostałego zadłużenia.

Overwaarde może mieć znaczenie przy zakupie kolejnego domu

Otrzymanie pieniędzy z nadwyżki po sprzedaży domu może mieć później konsekwencje podatkowe.

W Holandii funkcjonuje tzw. bijleenregeling, czyli zasada dotycząca wykorzystania nadwyżki z poprzedniej nieruchomości przy zakupie kolejnego domu.

W uproszczeniu oznacza ona, że jeżeli po sprzedaży domu pozostaje Ci overwaarde – nadwyżka wartości, a następnie kupujesz kolejną nieruchomość, wysokość tej nadwyżki może mieć wpływ na to, od jakiej części nowej hipoteki można odliczać odsetki.

Po rozstaniu każdy z byłych partnerów co do zasady zabiera ze sobą swoją część tzw. eigenwoningreserve, czyli podatkowej rezerwy związanej z nadwyżką ze sprzedaży własnego domu.

Dlatego przed zakupem kolejnego domu warto sprawdzić również konsekwencje podatkowe poprzedniej sprzedaży.

Sytuacja 3 – dom pozostaje tymczasowo wspólny

Nie zawsze trzeba podejmować ostateczną decyzję od razu.

Czasami partnerzy decydują, że mimo rozstania nieruchomość przez pewien czas pozostanie wspólna. Jedna osoba może się wyprowadzić, podczas gdy druga nadal mieszka w domu, albo oboje mogą przez pewien czas mieszkać razem do momentu ustalenia dalszych kroków.

Takie rozwiązanie może dać czas na sprzedaż nieruchomości, poprawę sytuacji finansowej albo przygotowanie się do późniejszego przejęcia hipoteki.

Trzeba jednak pamiętać, że pozostawienie wspólnej nieruchomości oznacza dalsze wzajemne powiązanie finansowe.

Dlatego warto jasno ustalić między innymi:

• kto i w jakiej części płaci ratę hipoteki,
• kto ponosi koszty energii i innych bieżących rachunków,
• kto odpowiada za podatki i ubezpieczenie,
• kto finansuje naprawy i utrzymanie domu,
• kiedy dom ma zostać sprzedany lub przejęty przez jedną ze stron,
• jak zostanie podzielona ewentualna przyszła overwaarde – nadwyżka wartości, lub restschuld – pozostały dług.

Warto takie ustalenia odpowiednio udokumentować, szczególnie jeżeli sytuacja ma potrwać dłużej.

Uwaga na hypotheekrenteaftrek

Wyprowadzka z domu może również zmienić sytuację podatkową.

Hypotheekrenteaftrek oznacza możliwość odliczania odsetek od kredytu hipotecznego od dochodu podlegającego opodatkowaniu, jeżeli spełnione są odpowiednie warunki.

Belastingdienst, czyli holenderski urząd skarbowy, przewiduje szczególne zasady dla osób, które rozstają się i opuszczają wspólną nieruchomość. W wielu przypadkach osoba, która się wyprowadziła, może jeszcze przez maksymalnie dwa lata traktować swój udział w nieruchomości jako eigen woning, czyli własne miejsce zamieszkania dla celów podatkowych.

Po upływie tego okresu sytuacja podatkowa może się zmienić – między innymi może zakończyć się możliwość odliczania odsetek hipotecznych dotyczących tego udziału, a udział w wartości domu i zadłużeniu może przejść do Box 3, czyli części holenderskiego systemu podatkowego dotyczącej majątku i oszczędności.

Dokładne rozliczenie zależy jednak od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, kto płaci odsetki oraz kto pozostaje w domu.

Sytuacja 4 – rozwód lub rozwiązanie zarejestrowanego związku partnerskiego

W przypadku małżeństwa lub geregistreerd partnerschap, czyli zarejestrowanego związku partnerskiego, trzeba dodatkowo ustalić, do jakiego majątku należy nieruchomość.

Znaczenie ma między innymi to, czy partnerzy zawarli huwelijkse voorwaarden, czyli małżeńską umowę majątkową, czy partnerschapsvoorwaarden, czyli umowę majątkową zarejestrowanych partnerów, oraz jaki system majątkowy obowiązuje w ich przypadku.

Dlatego przed podziałem domu trzeba najpierw ustalić, do czyjego majątku należy nieruchomość i w jakiej części.

Co równie ważne, sam rozwód lub rozwiązanie związku partnerskiego nie powoduje automatycznego usunięcia jednej osoby z hipoteki.

Jeżeli jedna osoba ma pozostać w domu, kredytodawca musi zaakceptować zmianę zobowiązania oraz zwolnienie drugiej osoby z odpowiedzialności za kredyt.

Echtscheidingsconvenant – porozumienie rozwodowe

Przy rozwodzie bardzo ważnym dokumentem jest często echtscheidingsconvenant, czyli porozumienie rozwodowe.

To dokument, w którym małżonkowie mogą zapisać swoje ustalenia dotyczące rozwodu, między innymi finansów, alimentów, podziału majątku oraz wspólnej nieruchomości.

W odniesieniu do domu można w nim na przykład określić:

• kto pozostaje w nieruchomości,
• kto przejmuje dom,
• w jaki sposób zostanie ustalona jego wartość,
• jaka kwota będzie należna drugiej osobie z tytułu wykupu jej udziału,
• kto będzie ponosił koszty domu do momentu formalnego przejęcia lub sprzedaży,
• czy dom zostanie sprzedany,
• w jaki sposób zostanie rozliczona overwaarde – nadwyżka wartości lub restschuld – pozostały dług hipoteczny.

Trzeba jednak pamiętać o bardzo ważnej rzeczy:

ustalenie zapisane w porozumieniu rozwodowym nie oznacza jeszcze, że bank będzie w stanie je zrealizować.

Para może na przykład ustalić, że jedna osoba przejmie dom i całą hipotekę, a druga zostanie z niej zwolniona. Na papierze takie rozwiązanie może wyglądać bardzo dobrze. Jeżeli jednak dochody osoby pozostającej w domu nie pozwalają na samodzielne przejęcie zobowiązania albo kredytodawca nie zaakceptuje zmiany, ustalenie nie będzie możliwe do wykonania w zakładanej formie.

Dlatego zanim ostateczne ustalenia dotyczące domu i hipoteki zostaną wpisane do echtscheidingsconvenant – porozumienia rozwodowego – warto najpierw porozmawiać z doradcą hipotecznym.

Doradca może sprawdzić między innymi:

• czy jedna osoba może przejąć obecną hipotekę,
• czy jej dochody są wystarczające,
• czy możliwe jest zwolnienie drugiej osoby ze wspólnej odpowiedzialności za kredyt,
• jaka może być maksymalna wysokość finansowania,
• czy możliwe jest sfinansowanie wykupu udziału byłego partnera,
• jakie alternatywne rozwiązania są dostępne, jeśli przejęcie hipoteki nie jest możliwe.

Dzięki temu ustalenia wpisywane do porozumienia rozwodowego mogą odpowiadać temu, co rzeczywiście jest możliwe finansowo.

W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której obie strony uzgodnią, że jedna osoba przejmuje dom, ale dopiero później okaże się, że bank nie wyrazi na to zgody. Wtedy konieczne może być ponowne ustalanie warunków rozwodu lub rozważenie sprzedaży nieruchomości.

Dlatego dobra kolejność działania wygląda zazwyczaj następująco:

najpierw analiza możliwości finansowych i hipotecznych, następnie ustalenia między partnerami, a dopiero później ich ostateczne zapisanie w echtscheidingsconvenant – porozumieniu rozwodowym.

A co jeśli nie jesteście małżeństwem?

Jeżeli kupujecie dom razem, ale nie jesteście małżeństwem ani nie pozostajecie w geregistreerd partnerschap, czyli zarejestrowanym związku partnerskim, szczególnego znaczenia nabierają ustalenia zawarte między Wami.

W przeciwieństwie do małżeństwa czy zarejestrowanego związku partnerskiego wspólność majątkowa nie powstaje tutaj automatycznie.

Dlatego przy wspólnym zakupie nieruchomości warto odpowiednio wcześniej ustalić między innymi:

• kto jest właścicielem jakiej części domu,
• kto i w jakiej części płaci hipotekę,
• jak rozliczany jest wkład własny,
• kto odpowiada za pozostałe wspólne koszty,
• co stanie się z domem w przypadku rozstania,
• w jaki sposób zostanie rozliczona overwaarde – nadwyżka wartości nieruchomości, lub ewentualna strata.

Część takich ustaleń można zawrzeć w samenlevingscontract, czyli umowie o wspólnym pożyciu.

Przy wspólnym zakupie domu warto uregulować w takiej umowie między innymi sposób finansowania nieruchomości, wkład własny oraz zasady postępowania w przypadku rozstania.

Ważne jest jednak rozróżnienie między wzajemnymi ustaleniami partnerów a formalną własnością nieruchomości czy odpowiedzialnością wobec banku.

Sam samenlevingscontract – umowa o wspólnym pożyciu nie powoduje automatycznie zmiany właściciela domu ani nie zwalnia jednej osoby z zobowiązań wynikających z umowy hipotecznej.

Co jeśli nie macie żadnego formalnego związku ani umowy?

Możliwa jest również sytuacja, w której partnerzy nie są małżeństwem, nie mają zarejestrowanego związku partnerskiego i nie zawarli samenlevingscontract – umowy o wspólnym pożyciu, ale wspólnie kupili nieruchomość.

Brak formalnego związku nie oznacza, że wspólny dom czy hipoteka przestają istnieć.

W takiej sytuacji szczególnie ważne jest sprawdzenie:

• kto widnieje jako właściciel w akcie notarialnym,
• jakie udziały w nieruchomości posiada każda osoba,
• kto podpisał umowę hipoteczną,
• jakie środki każda ze stron wniosła przy zakupie,
• czy istnieją jakiekolwiek inne pisemne ustalenia dotyczące wzajemnych rozliczeń.

Jeżeli oboje są właścicielami domu i kredytobiorcami, po rozstaniu nadal trzeba zdecydować, czy jedna osoba przejmie nieruchomość, czy zostanie ona sprzedana, czy też przez pewien czas pozostanie wspólna.

Brak samenlevingscontract – umowy o wspólnym pożyciu może jednak utrudnić rozliczenia, szczególnie jeżeli jedna ze stron wniosła znacznie większy wkład własny lub finansowała większą część remontów.

Nie należy automatycznie zakładać, że osoba, która wpłaciła więcej pieniędzy, zawsze otrzyma tę kwotę z powrotem przed podziałem pozostałej wartości domu. Ogromne znaczenie mają formalna własność oraz to, jakie ustalenia rzeczywiście zostały między partnerami zawarte i czy można je udokumentować.

Dlatego przy zakupie domu przez osoby niepozostające w małżeństwie szczególnie ważne jest wcześniejsze uregulowanie takich kwestii na piśmie.

Czy potrzebny jest notariusz?

Jeżeli jedna osoba przejmuje udział drugiej w nieruchomości, nie wystarczy wyłącznie prywatna umowa pomiędzy byłymi partnerami.

Zmiana własności nieruchomości wymaga odpowiedniego formalnego uregulowania i udziału notariusza.

Notariusz zajmuje się prawną stroną przeniesienia własności. Natomiast kwestie związane ze zmianą lub przejęciem finansowania trzeba uzgodnić z bankiem lub innym kredytodawcą.

Dlatego w praktyce przy przejęciu wspólnego domu często potrzebna jest współpraca kilku stron:

• doradcy hipotecznego,
• banku lub innego kredytodawcy,
• notariusza,
• a przy rozwodzie również prawnika lub mediatora przygotowującego ustalenia rozwodowe.

Co zrobić najpierw?

Przy rozstaniu nie warto zaczynać od założenia:

„Musimy sprzedać dom”

albo:

„Na pewno przejmę hipotekę”.

Najpierw dobrze jest sprawdzić liczby.

Jaka jest obecna wartość nieruchomości? Ile hipoteki pozostało do spłaty? Jak wygląda sytuacja finansowa każdej ze stron? Czy jedna osoba jest w stanie utrzymać nieruchomość? Ile wynosi ewentualna kwota wykupu partnera? Jakie będą konsekwencje podatkowe?

Dopiero wtedy można realnie porównać dostępne rozwiązania.

Najczęściej są to trzy możliwości:

1. Jedna osoba przejmuje dom i hipotekę – jeśli jej sytuacja finansowa na to pozwala i kredytodawca zaakceptuje zmianę.

2. Dom zostaje sprzedany – hipoteka jest spłacana, a pozostała wartość lub ewentualny dług są następnie rozliczane między stronami.

3. Dom pozostaje jeszcze przez pewien czas wspólny – pod warunkiem jasnego ustalenia odpowiedzialności za raty, koszty i późniejsze rozliczenie nieruchomości.

Każde z tych rozwiązań może być odpowiednie w innej sytuacji.

Nie podejmuj decyzji wyłącznie na podstawie emocji

Rozstanie samo w sobie wiąże się z dużym stresem, dlatego decyzje dotyczące domu i hipoteki dobrze podejmować na podstawie konkretnych wyliczeń.

Czasami okazuje się, że osoba przekonana, że nie będzie mogła pozostać w domu, ma jednak taką możliwość.

W innej sytuacji przejęcie nieruchomości może być możliwe technicznie, ale powodować zbyt duże miesięczne obciążenie finansowe.

Szczególnie przy rozwodzie warto sprawdzić możliwości hipoteczne zanim ostateczne ustalenia dotyczące domu zostaną zapisane w echtscheidingsconvenant – porozumieniu rozwodowym.

Dzięki temu nie ustalacie rozwiązania, które wygląda dobrze na papierze, ale później okazuje się niemożliwe do zaakceptowania przez bank.

Jeżeli właśnie znajdujecie się w takiej sytuacji i nie wiecie, od czego zacząć, zapraszamy do kontaktu.

Nasi doradcy hipoteczni przeanalizują Waszą sytuację finansową, sprawdzą możliwości przejęcia obecnej hipoteki oraz pomogą ustalić, jakie rozwiązania są dostępne w Waszej sytuacji.

Dzięki temu możecie najpierw poznać realne możliwości finansowe, a następnie na ich podstawie podejmować dalsze decyzje i – w przypadku rozwodu – ustalać zapisy dotyczące domu w porozumieniu rozwodowym.

Informacje zawarte w artykule mają charakter ogólny. Konsekwencje prawne, hipoteczne i podatkowe rozstania zależą od indywidualnej sytuacji. W sprawach prawnych, podatkowych lub dotyczących podziału własności warto skonsultować się z odpowiednim specjalistą.