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A Separação e a Casa Comum: O que Fazer com a Hipoteca?

14 de maio de 2024

Neste blogue, vamos centrar-nos na propriedade conjunta, discutindo brevemente a situação dos casais que não são casados ou que estão numa parceria registada, que não têm um contrato sobre a questão de viverem juntos ou que não escreveram quaisquer disposições no papel para a divisão da propriedade/casa partilhada em caso de separação. Em neerlandês, chama-se a isto “samenwonen zonder samenlevingscontract”.

Se são co-proprietários de um imóvel, têm de decidir em conjunto o que vão fazer com a casa. Por exemplo, um de vós continuará a viver lá ou tencionam vender a casa?

Geralmente, são possíveis três opções:

  1. Um dos parceiros assume a casa e a hipoteca
  2. Vender a casa
  3. Os cônjuges mantêm a casa e a hipoteca em conjunto, por exemplo, para que o cônjuge com filhos possa aí viver (temporariamente)

 

Retomar a hipoteca e a casa do seu parceiro

Se compraram uma propriedade em conjunto e têm uma hipoteca conjunta, ambos os parceiros são igualmente responsáveis pela totalidade da dívida. Ao assumir a hipoteca de um dos cônjuges e libertando o outro da responsabilidade pelo empréstimo, deixam de ser solidariamente responsáveis pelo empréstimo à habitação. O cônjuge que pretende retomar a casa deve também poder assumir o empréstimo (ou seja, ter rendimentos suficientes para poder pagar a totalidade da hipoteca).

Do ponto de vista do parceiro que abandona a casa, para se livrar desta responsabilidade, terá de pedir ao banco que o liberte da responsabilidade pelo empréstimo (destituição da hipoteca). O ex-companheiro, que continua a viver na casa, terá de demonstrar que é capaz de suportar sozinho o custo da hipoteca. Na prática, isto significa que o banco avaliará a solvabilidade do seu cônjuge, avaliará o seu rendimento anual e determinará se ele ganha o suficiente para poder pagar sozinho a hipoteca que têm em conjunto.

Se o banco concordar, o cônjuge que deixa a casa pode ser “libertado da responsabilidade pelo empréstimo”. Para o efeito, deve ser assinada uma “escritura de cisão” num notário. A partir da data da assinatura, o parceiro restante é o único responsável pelo pagamento das despesas mensais de reembolso.

O processo é semelhante ao de um pedido de hipoteca para a compra de uma casa, embora possa ser muito mais complicado. Em caso de retoma da casa e de hipoteca, os parceiros suportam os custos do consultor financeiro, do notário, da escritura de partilha, de um especialista na avaliação da casa e dos custos administrativos do banco.

Se os parceiros estiverem dispostos a separar-se amigavelmente, devem chegar a acordo sobre as questões relativas à divisão do valor da casa (lucro se o valor da casa for superior ao da hipoteca) ou da dívida se a dívida hipotecária for superior ao valor da casa. A casa pode ser avaliada por um especialista (avaliador), ou os parceiros podem utilizar o valor WOZ para discutir a divisão. Todos os acordos devem ser escritos em papel e assinados por ambos os parceiros.

Se o valor da casa for superior ao valor da hipoteca, existe um valor adicional (um excedente, overwaarde). Se se separar e retomar a hipoteca, tem de comprar a casa ao seu ex-companheiro. Normalmente, paga-se ao ex-cônjuge metade do valor excedente (overwaarde).

Decisão de vender a casa

Se decidir vender a sua casa, deve começar por mandar avaliá-la (taxatie). Assim, saberá qual é o valor atual da sua casa. Se a sua hipoteca for superior ao valor avaliado, ficará com uma dívida hipotecária por pagar após a venda. Se tiver uma garantia hipotecária nacional (NHG), esta pode anular a dívida remanescente em determinadas condições. Pode verificar nos seus documentos hipotecários se tem uma hipoteca com NHG.

Organize também o que vai acontecer com a casa no período anterior à venda. Quando vender a sua casa, pague primeiro a dívida hipotecária.

Para vender a casa, é necessário o acordo de ambos os cônjuges. Se o seu ex-companheiro não estiver a colaborar na venda da casa, tente primeiro chegar a um acordo através da mediação. Se tal não resultar, procure a ajuda de um advogado. O advogado pode pedir autorização ao tribunal para vender a casa. Assim, deixa de precisar da autorização do seu ex-companheiro. Não poderá vender a casa se o tribunal não der essa autorização.

A venda de uma casa tem frequentemente consequências financeiras. No caso de uma venda com lucro, normalmente os parceiros partilham o lucro em partes iguais ou segundo um acordo prévio. Se a hipoteca não for paga após a venda da casa, a responsabilidade é conjunta. O credor pedir-vos-á que reembolsem a dívida remanescente. O sócio que reembolsa a totalidade da dívida pode pedir ao outro sócio que reembolse a sua parte.

Manutenção temporária da casa e da hipoteca após uma separação

É muito raro que os cônjuges decidam manter a casa e a hipoteca conjunta para que um dos cônjuges possa (temporariamente) viver na casa até ser encontrada outra solução. No entanto, apesar das boas intenções de ambos os cônjuges, esta solução não costuma resultar na prática. Os parceiros estão vinculados à responsabilidade pela casa e pela hipoteca, o que os impede de dar os passos seguintes. Para além das responsabilidades conjuntas, há que ter em conta a manutenção da casa e os custos conexos, tais como os seguros e as numerosas obrigações financeiras, o que pode criar problemas adicionais.

É muito importante aconselhar-se junto de um consultor hipotecário, mas também junto de um consultor fiscal/fiscal ou de um contabilista quando se separa, assume uma hipoteca ou vende uma casa. Estas alterações afectarão a situação fiscal dos parceiros, as suas declarações fiscais, os seus seguros, e podem também afetar a possibilidade de contrair outros empréstimos ou de se candidatar a subsídios à habitação.

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