La ruptura y la vivienda común: ¿Qué hacer con la hipoteca?

En este blog, nos centraremos en los bienes comunes, analizando brevemente la situación de las parejas que no están casadas ni son pareja registrada, que no tienen un contrato sobre la cuestión de la convivencia o que no han plasmado por escrito ningún acuerdo sobre la división de los bienes/la vivienda compartida en caso de ruptura. En neerlandés se habla de “samenwonen zonder samenlevingscontract”.

Si son copropietarios de una vivienda, deben decidir juntos qué van a hacer con ella. Por ejemplo, ¿va a seguir viviendo allí uno de los dos o piensan vender la casa?

En general, hay tres opciones posibles:

1. Uno de los socios se hace cargo de la casa y de la hipoteca
2. Vender la casa
3. Los miembros de la pareja se quedan con la casa y la hipoteca, por ejemplo, para que el miembro de la pareja con hijos pueda vivir allí (temporalmente)

Asumir la hipoteca y la casa de tu pareja

Si han comprado una vivienda juntos y tienen una hipoteca conjunta, ambos cónyuges son responsables por igual de toda la deuda. Si uno de los cónyuges se hace cargo de la hipoteca y libera al otro de la responsabilidad del préstamo, dejarán de ser responsables solidarios del préstamo hipotecario. El miembro de la pareja que quiera hacerse cargo de la vivienda también debe poder hacerse cargo del préstamo (es decir, tener ingresos suficientes para poder pagar toda la hipoteca).

Desde la perspectiva de la pareja que se va, para librarse de esta responsabilidad, tendrá que solicitar al banco que le exima de la responsabilidad del préstamo (quita de la hipoteca). La ex pareja, que sigue viviendo en la casa, tendrá que demostrar que puede asumir sola el coste de la hipoteca. En la práctica, esto significa que el banco evaluará la solvencia de tu pareja, valorará sus ingresos anuales y determinará si gana lo suficiente para poder pagar él solo la hipoteca que tenéis juntos.

Si el banco está de acuerdo, el socio saliente puede ser ‘liberado de la responsabilidad del préstamo’. Para ello, debe firmarse ante notario una «escritura de escisión». A partir de la fecha de la firma, el socio restante es el único responsable de cubrir los gastos mensuales de amortización.

El proceso es similar al de solicitar una hipoteca al comprar una casa, aunque puede ser mucho más complicado. En caso de hacerse cargo de la casa y la hipoteca, los socios corren con los gastos del asesor financiero, el notario, la escritura de partición, un especialista en la tasación de la casa y los gastos administrativos del banco.

Si los cónyuges están dispuestos a separarse amistosamente, deben ponerse de acuerdo sobre las cuestiones relativas a la división del valor de la vivienda (beneficio si el valor de la vivienda es superior a la hipoteca) o la deuda si la deuda hipotecaria es superior al valor de la vivienda. La casa puede ser valorada por un especialista (tasador), o los cónyuges pueden utilizar el valor WOZ para discutir la división. Todos los acuerdos deben consignarse por escrito y ser firmados por ambos cónyuges.

Si el valor de la vivienda es superior al valor de la hipoteca, entonces existe un valor adicional (un excedente, overwaarde). Si usted se separa y se hace cargo de la hipoteca, tiene que comprar a su ex pareja. Normalmente, paga a su ex pareja la mitad del valor excedente (overwaarde).

Decisión de vender la casa

Si decide vender su casa, lo primero que debe hacer es tasarla (taxatie). Así sabrá cuál es el valor actual de su casa. Si su hipoteca es superior al valor de tasación, se quedará con una deuda hipotecaria impagada después de la venta. Si tiene una Garantía Hipotecaria Nacional (GHN), la GHN puede cancelar la deuda restante en determinadas condiciones. Puede comprobar en sus documentos hipotecarios si tiene una hipoteca con NHG.

Organice también lo que ocurrirá con la casa en el tiempo previo a la venta. Cuando venda su casa, pague primero la deuda hipotecaria.

Para vender la casa es necesario el acuerdo de ambos miembros de la pareja. Si su ex pareja no coopera en la venta de la casa, intente primero llegar a un acuerdo a través de la mediación. Si eso no funciona, busque la ayuda de un abogado. Tu abogado puede pedir al juzgado permiso para vender la casa. Entonces ya no necesitará el permiso de su ex pareja. No podrá vender la casa si el tribunal no expide dicho permiso.

La venta de una casa suele tener consecuencias financieras. En el caso de una venta con beneficio, normalmente los miembros de la pareja se reparten el beneficio a partes iguales o según un acuerdo previo. Si la hipoteca no se paga después de la venta de la casa, usted es responsable solidario de la misma. El prestamista le pedirá que reembolse la deuda restante. El socio que reembolse la totalidad puede pedir al otro que reembolse su parte.

Conservación temporal de la vivienda y la hipoteca tras una ruptura

Es muy raro que los miembros de la pareja decidan conservar la casa y la hipoteca conjunta para que uno de ellos pueda vivir (temporalmente) en la casa hasta que se encuentre otra solución. Sin embargo, a pesar de las buenas intenciones de ambos miembros de la pareja, esta solución no suele funcionar en la práctica. Los miembros de la pareja están atados por la responsabilidad de la casa y la hipoteca, lo que les impide dar los siguientes pasos. Además de las responsabilidades conjuntas, el mantenimiento de la casa y los costes relacionados, como el seguro y numerosas obligaciones financieras, pueden crear problemas adicionales.

Es muy importante pedir consejo a un asesor hipotecario, pero también a un asesor fiscal/tributario o a un contable a la hora de separarse, hacerse cargo de una hipoteca o vender una casa. Estos cambios afectarán a la situación fiscal de los miembros de la pareja, a las declaraciones de la renta, a los seguros, y también pueden afectar a la posibilidad de pedir otros préstamos o solicitar subvenciones para la vivienda.