Rozstanie a Wspólny Dom: Co zrobić z Hipoteką?

W tym blogu skupimy się na wspólnej nieruchomości, pokrótce omówimy sytuacje par, które nie są w związku małżeńskim ani formalnie partnerskim, nie mają kontraktu w kwestii zamieszkiwania razem ani nie spisali żadnych ustaleń na papierze w kwestii podziału majątku/wspólnego domu na wypadek rozstania. Po niderlandzku mówimy tu o “samenwonen zonder samenlevingscontract”.

Jeśli jesteście współwłaścicielami nieruchomości, musicie wspólnie zdecydować, co zamierzacie zrobić z domem. Na przykład, czy któreś z was będzie tam nadal mieszkać, czy planujecie sprzedać dom?

Generalnie są możliwe trzy opcje:

1. Jeden z partnerów przejmuje dom i hipotekę
2. Sprzedaż domu
3. Partnerzy zachowują dom i hipotekę wspólnie, np. żeby partnerka z dziećmi mogła w nim mieszkać (tymczasowo)

 

Przejęcie hipoteki i domu od partnera

Jeśli kupiliście wspólnie nieruchomość i posiadacie wspólną hipotekę, to obaj partnerzy po równo odpowiadają za cały dług. Przejęcie kredytu przez jednego partnera i zwolnienie z odpowiedzialności za kredyt drugiego partnera oznacza, że nie jesteście już wspólnie odpowiedzialni za kredyt na dom. Partner, który chce dom przejąć, musi być w stanie przejąć też kredyt (mieć wystarczające zarobki, aby móc spłacać całą hipotekę).

 

Patrząc z perspektywy odchodzącego partnera, aby pozbyć się tej odpowiedzialności, będziesz musiał(a) zwrócić się do banku o zwolnienie Cię z odpowiedzialności za kredyt (usunięcie z hipoteki). Były partner, który nadal zamieszkuje w tym domu, musi wykazać, że jest w stanie samodzielnie ponieść koszty kredytu hipotecznego. W praktyce oznacza to, że bank oceni zdolność kredytową partnera, oceni jego dochody roczne i stwierdzi, czy zarabia wystarczająco, aby hipotekę, którą macie wspólnie, mógł spłacać sam.

 

Jeśli bank wyrazi zgodę, odchodzący partner może zostać „zwolniony z odpowiedzialności za kredyt”. W tym celu należy podpisać “akt podziału” u notariusza. Od dnia podpisania umowy za pokrycie miesięcznych kosztów odpowiada wyłącznie partner pozostający w domu.

Proces jest podobny do aplikacji o hipotekę przy zakupie domu, choć może być też o wiele bardziej skomplikowany. Partnerzy ponoszą koszty doradcy finansowego, notariusza i aktu podziału, specjalisty od wyceny wartości domu, koszty administracyjne banku.

 

Jeśli partnerzy są skłonni rozstać się polubownie, powinni ustalić kwestie dotyczące podziału wartości domu (zysku, jeśli wartość jest wyższa niż kredyt) lub długu w przypadku, gdy zadłużenie hipoteczne jest wyższe niż wartość domu. Dom może być wyceniony przez specjalistę (taksatora), lub partnerzy mogą użyć wartości WOZ do rozmów o podziale. Wszystkie ustalenia powinny być spisane na papierze i podpisane przez partnerów.

 

Jeśli wartość domu jest wyższa niż wartość kredytu hipotecznego, wtedy pojawia się wartość dodatkowa (nadwyżka, overwaarde). W przypadku rozstania i przejęcia hipoteki musisz wykupić swojego byłego partnera. Zwykle płacisz swojemu byłemu partnerowi połowę nadwyżki (overwaarde).

 

Decyzja o sprzedaży domu

Jeśli zdecydujecie się sprzedać dom, najpierw należy zlecić jego wycenę (taxatie). Wtedy wiesz, jaka jest obecna wartość Twojego domu. Jeśli twój kredyt hipoteczny jest wyższy niż szacowana wartość, po sprzedaży pozostanie niespłacony dług hipoteczny. Jeśli posiadasz Krajową Gwarancję Hipoteczną (NHG), wtedy NHG może anulować Twoje pozostałe zadłużenie pod pewnymi warunkami. W twoich dokumenty hipotecznych możesz sprawdzić czy posiadasz NHG.

 

Uzgodnij także, co stanie się z domem w okresie poprzedzającym sprzedaż. Sprzedając dom, w pierwszej kolejności spłacasz zadłużenie hipoteczne.

 

Do sprzedaży domu wymagana jest zgoda obydwu stron. Jeśli twój były partner nie współpracuje przy sprzedaży domu, najpierw spróbuj dojść do porozumienia w drodze mediacji. Jeśli to nie pomoże, poproś o pomoc prawnika. Twój prawnik może zwrócić się do sądu o zezwolenie na sprzedaż domu. Nie potrzebujesz już wtedy zgody byłego partnera. Nie będziesz mógł sprzedać domu, gdy sąd takiej zgody nie wystawi.

 

Sprzedaż domu często wiąże się z konsekwencjami finansowymi. W przypadku sprzedaży z zyskiem, zazwyczaj partnerzy dzielą się zyskiem po równo lub zgodnie z wcześniejszą umową. Jeśli po sprzedaży domu kredyt hipoteczny nie zostanie spłacony, odpowiadacie za niego wspólnie. Kredytodawca poprosi o spłatę pozostałego zadłużenia. Partner, który spłaci całość, może poprosić drugiego partnera o zwrot swojej części.

 

Tymczasowe zachowanie domu i hipoteki po rozstaniu

 

Bardzo rzadko zdarza się, że partnerzy decydują się pozostawić dom i wspólny kredyt, aby jeden z partnerów mógł (tymczasowo) zamieszkać w tym domu do momentu znalezienia innego rozwiązania. Często jednak, pomimo dobrych chęci partnerów, to takie rozwiązanie nie zdaje egzaminu w praktyce. Partnerzy są związani odpowiedzialnością za dom i hipotekę, co blokuje ich w podejmowaniu następnych kroków. Do wspólnych obowiązków dochodzi utrzymanie domu, oraz związane z tym koszty takie jak; ubezpieczenia, oraz wiele finansowych zobowiązań, które mogą kreować dodatkowe problemy.

 

Bardzo ważne jest, żeby w przypadku rozstania, przejęcia hipoteki czy sprzedaży domu zasięgnąć porady doradcy hipotecznego, ale również fiskalisty/doradcy podatkowego lub księgowego. Te zmiany będą miały wpływ na sytuację podatkową partnerów, deklaracje podatkowe, ubezpieczenia, a także mogą wpłynąć na możliwość zaciągnięcia innych kredytów lub wnioskowania o subsydia mieszkaniowe.