Zmiany na rynku nieruchomości – więcej możliwości dla kupujących pierwsze mieszkanie

Ostatnio można zauważyć wzrost liczby przystępnych cenowo nieruchomości dostępnych na Fundzie. „Przystępność” jest oczywiście pojęciem względnym, zależnym od sytuacji finansowej każdego kupującego, ale mówimy tutaj o domach w przedziale od 250 000 do 500 000 euro — atrakcyjnym dla wielu kupujących po raz pierwszy. Sprawdźmy przyczyny tych zmian na rynku nieruchomości.

Co dzieje się na holenderskim rynku nieruchomości?

W ostatnich miesiącach nastąpiła zauważalna zmiana w dostępności domów odpowiednich dla nowych nabywców. Dla najemców sytuacja staje się coraz trudniejsza. Najemcy na umowach czasowych stają przed możliwością, że właściciele zdecydują się nie przedłużać umów, a w niektórych przypadkach oferują odszkodowanie za wcześniejsze wyprowadzki. Osoby poszukujące nowych nieruchomości na wynajem napotykają wysoce konkurencyjny rynek, z ograniczoną liczbą opcji i rosnącymi cenami. Z drugiej strony, kupujący mają większy wybór dostępnych nieruchomości. W pożądanych lokalizacjach nadal sprzedają się one szybko i powyżej ceny wywoławczej, ale niektóre z nich pozostają na rynku dłużej lub są sprzedawane poniżej ceny wywoławczej — co stanowi rzadki trend z ostatnich miesięcy.

Skąd ta nagła zmiana?

Zmiana ta wynika głównie z ostatnich zmian w przepisach dotyczących wynajmu, które wywarły nową presję na właścicieli nieruchomości, a w konsekwencji także na nabywców. Kluczowe zmiany legislacyjne obejmują:

• Ustawa o przystępnym czynszu: Ustawa, która wejdzie w życie 1 lipca 2024 r., ma na celu regulację mieszkań przystępnych cenowo, co wpłynie na ceny wynajmu oraz dostępność.
• Wymagania dotyczące systemu punktowego: Właściciele nieruchomości muszą teraz obowiązkowo przestrzegać systemu punktowego, który klasyfikuje nieruchomości do wynajmu na podstawie takich kryteriów jak wielkość, stan i lokalizacja, oraz ogranicza maksymalny czynsz.
• Koniec umów tymczasowych: Nowe przepisy zabraniają zawierania nowych dwuletnich umów czasowych, co oznacza, że dozwolone są jedynie umowy na czas nieokreślony, co zapewnia najemcom większe bezpieczeństwo.
• Ograniczenia dla właścicieli: Rząd wprowadził bardziej rygorystyczne środki ochrony najemców, dając właścicielom mniejszą swobodę w zakresie warunków wynajmu i wysokości czynszu.

Te zmiany, w połączeniu z presją finansową, sprawiają, że wielu właścicieli nieruchomości ponownie rozważa swoje inwestycje. Przyjrzyjmy się bliżej ich wpływowi finansowemu.

Presja finansowa, z jaką mierzą się właściciele nieruchomości

Właściciele nieruchomości stają obecnie przed licznymi wyzwaniami, które wpływają na ich rentowność:

• Box 3 – Korekty podatkowe: Nadchodzące zmiany podatkowe dotyczące nieruchomości inwestycyjnych w polu 3 wpłyną na obliczenia dochodów wielu właścicieli.
• Wysokie podatki od czynności cywilnoprawnych: Podatek od czynności cywilnoprawnych na nieruchomości inwestycyjne wynosi obecnie 10,4% i zostanie obniżony do 8% w 2026 r., ale nadal stanowi znaczący koszt dla inwestorów.
• Wyższe stopy procentowe: Kredyty na nieruchomości inwestycyjne zazwyczaj wiążą się z wyższymi stopami procentowymi (obecnie około 5–6%) w porównaniu z kredytami hipotecznymi na użytek własny.
• Wysokie wymagania kapitałowe: Banki nie finansują nieruchomości wynajmowanych z pełnym wskaźnikiem wartości kredytu do wartości nieruchomości, co oznacza, że inwestorzy muszą dysponować znacznym kapitałem początkowym.

Te ograniczenia sprawiają, że inwestycje w nieruchomości stają się mniej atrakcyjne dla mniejszych inwestorów, którzy obecnie skłaniają się ku sprzedaży nieruchomości zamiast radzić sobie z malejącymi zyskami. W rezultacie wiele z tych nieruchomości wraca na rynek, co tworzy okazję dla kupujących po raz pierwszy.

Co to oznacza dla kupujących po raz pierwszy?

Nieruchomości dostępne obecnie na rynku — o powierzchni od 50 do 100 metrów kwadratowych i cenie od 200 000 do 500 000 euro — stanowią atrakcyjną opcję dla kupujących pierwsze mieszkanie. Oznacza to szerszy wybór domów w wielu miastach, a niektóre nieruchomości pozostają na rynku na tyle długo, by umożliwić negocjacje — co jest rzadkością na dynamicznym holenderskim rynku nieruchomości ostatnich lat.

Regionalne różnice nadal są jednak znaczące. W miastach Randstad, takich jak Amsterdam i Utrecht, popyt pozostaje wysoki, co skutkuje szybką sprzedażą powyżej ceny wywoławczej. W miastach średniej wielkości i na obszarach wiejskich dostępne są bardziej przystępne cenowo opcje, co daje kupującym większą szansę na negocjacje i korzystniejsze ceny.

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem: czy nadal warto?

Pomimo zaostrzenia przepisów, inwestycje w nieruchomości w Holandii w dłuższej perspektywie pozostają atrakcyjne, ponieważ ich wartość rośnie na przestrzeni lat. Rząd daje oznaki zrozumienia dla konieczności zrównoważonego rynku, planując obniżenie podatku od przeniesienia własności dla inwestorów z 10,4% do 8% od 2026 roku. Działania te mają na celu zachowanie bodźców do inwestowania, które są kluczowe dla podaży mieszkań.

Jeśli planujesz zakup pierwszego domu w Holandii, obecna sytuacja na rynku może być idealnym momentem, by wykorzystać tę okazję. Skontaktuj się z nami, aby poznać możliwości i wykonać kolejny krok w procesie zakupu domu!