Cambios en el mercado inmobiliario: más posibilidades para quienes compran una vivienda por primera vez

Últimamente habrás notado un aumento en el número de propiedades asequibles disponibles en Funda. El término “asequible” es, por supuesto, relativo, depende de la situación financiera de cada comprador, pero aquí estamos hablando de viviendas en el rango de los 250.000 a los 500.000 €, un rango atractivo para muchos compradores primerizos. Veamos las causas de estos cambios en el mercado inmobiliario.

¿Qué está pasando en el mercado inmobiliario holandés?

En los últimos meses se ha producido un cambio notable en la disponibilidad de viviendas adecuadas para los compradores principiantes. Para los inquilinos, la situación se está volviendo cada vez más complicada. Los inquilinos con contratos de alquiler temporales se enfrentan a la posibilidad de que los propietarios opten por no extender sus contratos o, en algunos casos, incluso ofrecer una compensación por la mudanza anticipada. Quienes buscan una nueva propiedad en alquiler están descubriendo un mercado altamente competitivo con menos opciones y precios en aumento. Por otro lado, los compradores están experimentando más opciones disponibles en el mercado. Las propiedades en áreas deseables todavía se venden muy rápido y por encima del precio de venta, pero hay algunas propiedades que permanecen en el mercado más tiempo o incluso se venden por debajo del precio de venta, una tendencia poco común en los últimos meses.

¿Por qué el cambio repentino?

Este cambio se debe en gran medida a los cambios recientes en las normas de alquiler holandesas, que han creado nuevas presiones para los propietarios y, como resultado, oportunidades para los compradores. Las actualizaciones legislativas clave incluyen:

• Ley de Alquiler Asequible : vigente a partir del 1 de julio de 2024, la ley tiene como objetivo regular la vivienda asequible de una manera que afecte tanto el precio del alquiler como la disponibilidad.
• Requisito del sistema de puntos : Los propietarios ahora deben adherirse a un sistema obligatorio basado en puntos, que clasifica las propiedades de alquiler según criterios como tamaño, condición y ubicación, imponiendo restricciones al alquiler máximo.
• Fin de los contratos temporales : la ley ahora prohíbe nuevos contratos de alquiler temporales de dos años, lo que significa que solo se permiten contratos indefinidos, lo que brinda más seguridad a los inquilinos.
• Restricciones para propietarios : El gobierno ha promulgado medidas más estrictas de protección a los inquilinos, dando menos flexibilidad a los propietarios con respecto a sus condiciones y precios de alquiler.

Estos cambios, combinados con las presiones financieras, están haciendo que muchos propietarios reconsideren sus inversiones. Analicemos más de cerca el impacto financiero:

Presiones financieras que enfrentan los propietarios

Desde un punto de vista financiero, los propietarios ahora enfrentan varios desafíos que afectan su rentabilidad:

• Box 3 Ajustes fiscales : Los próximos cambios a los impuestos sobre propiedades de inversión en el Cuadro 3 afectarán los cálculos de ingresos de muchos propietarios.
• Impuestos de transferencia elevados : el impuesto de transferencia de bienes inmuebles de inversión está fijado actualmente en el 10,4%, que bajará ligeramente al 8% en 2026, pero sigue siendo un coste significativo para los inversores.
• Tasas de interés más altas : los préstamos para propiedades de inversión generalmente tienen tasas de interés más altas (actualmente alrededor del 5-6%) en comparación con las hipotecas residenciales.
• Alto requerimiento de capital propio : Los bancos no financian propiedades en alquiler con una relación préstamo-valor del 100%, lo que significa que los inversores deben tener una cantidad significativa de capital por adelantado.

Estas restricciones hacen que las inversiones inmobiliarias sean menos atractivas para los pequeños inversores, que ahora optan por vender en lugar de afrontar una rentabilidad decreciente. En consecuencia, muchas de estas propiedades están volviendo a entrar en el mercado, lo que crea una oportunidad para quienes compran por primera vez.

¿Qué significa esto para quienes compran una vivienda por primera vez?

Las propiedades que ahora están entrando al mercado (que suelen tener entre 50 y 100 metros cuadrados y un precio de entre 200.000 y 500.000 euros) son una oportunidad prometedora para quienes compran por primera vez. Este cambio implica una selección más amplia de viviendas para principiantes en muchas ciudades, y algunas propiedades permanecen más tiempo en el mercado, lo que incluso permite un margen de negociación, algo poco común en el vertiginoso mercado inmobiliario holandés de los últimos años.

Sin embargo, las diferencias regionales siguen siendo significativas: en ciudades de Randstad muy solicitadas como Ámsterdam y Utrecht, la demanda mantiene alta la competencia, lo que a menudo hace que los apartamentos se vendan rápidamente por encima del precio de venta. Por el contrario, las ciudades de tamaño medio y las áreas rurales tienden a ofrecer opciones a precios más razonables, lo que brinda a los compradores primerizos fuera de los grandes centros urbanos una mejor oportunidad de asequibilidad y negociación.

Invertir en propiedades: ¿Aún vale la pena?

A pesar de la mayor regulación, la inversión inmobiliaria en los Países Bajos sigue siendo atractiva a largo plazo, ya que los valores de las propiedades han aumentado de forma constante a lo largo de los años. El gobierno ha mostrado signos de comprensión de la importancia de un mercado equilibrado y ya está planeando reducir el impuesto de transmisión para los inversores del 10,4% al 8% a partir de 2026. Este cambio refleja un esfuerzo por mantener los incentivos para la inversión en bienes raíces, que desempeña un papel crucial en la oferta de viviendas.

Mientras tanto, si está pensando en comprar su primera casa en los Países Bajos, el mercado actual puede ser el momento perfecto para aprovechar la oportunidad. ¡Contáctenos hoy para explorar las posibilidades y dar el siguiente paso en su proceso de compra de vivienda!