Zakup Domu od Dewelopera w Holandii

Zakup nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera (rynek pierwotny) zamiast kupna domu z rynku wtórnego ma swoje zalety oraz wady. Proces zakupu nieruchomości od dewelopera różni się od standardowego procesu zakupu już istniejącego domu. W tym blogu wyjaśnimy proces zakupu nowo wybudowanej nieruchomości i związany z tym kredyt hipoteczny. Dodatkowo przedstawimy zalety i wady zakupu nowo wybudowanej nieruchomości.

Proces hipoteczny dla nowo wybudowanej nieruchomości

Sposób uzyskania kredytu hipotecznego na nowo wybudowaną nieruchomość (nowy projekt) jest bardzo podobny do ubiegania się o hipotekę na nieruchomość z rynku wtórnego. Sposób spłacania miesięcznych rat jest jednak inny. Pierwszym krokiem, jest obliczenie maksymalnej zdolności kredytowej, przez co można oszacować jaką hipotekę otrzymamy od banku. W tym przypadku maksymalny kredyt hipoteczny, jaki można uzyskać, jest równy 100% wartości domu. Ponieważ nowo budowane nieruchomości mają już uwzględnione wszystkie energooszczędne rozwiązania, kredyt hipoteczny w wysokości 106% nie ma tutaj zastosowania. Wartość domu jest określana przez sumę umowy kupna i umowy budowlanej. W przypadku nieruchomości, które kosztują 750 tys. euro lub więcej, większość banków poprosi o sporządzenie raportu z wyceny nieruchomości.

Główną różnicą między kupnem nieruchomości bezpośrednio od dewelopera a kupnem z rynku wtórnego jest proces spłacania kredytu. Od dnia podpisania aktu notarialnego dotyczącego nowej nieruchomości, rozpoczyna się spłacanie rat, ponieważ kredyt hipoteczny musi zostać spłacony w ciągu maksymalnie 30 lat.

Kupując nową nieruchomość, najpierw nabywasz grunt, a reszta kredytu hipotecznego pozostaje na oddzielnym koncie budowlanym (bouwdepot) w banku. Zaczynasz płacić odsetki tylko od kwoty, która została wypłacona. Natomiast pozostała kwota kredytu hipotecznego pozostaje w depozycie budowlanym w banku, gdzie naliczane są odsetki według tej samej stopy procentowej, jaką płacisz od kredytu hipotecznego.

Początkowe środki z kredytu hipotecznego są wykorzystywane do opłacenia gruntu i początkowych prac budowlanych. Pozostała kwota kredytu hipotecznego jest deponowana w bouwdepot. W miarę postępów budowy wykonawca przesyła faktury, które są przekazywane do banku, a bank wypłaca zaległe kwoty wykonawcy. Po zakończeniu budowy i przekazaniu nieruchomości kredytobiorca zaczyna spłacać pełną kwotę kredytu hipotecznego, która obejmuje zarówno kapitał, jak i odsetki, zgodnie z warunkami uzgodnionymi w ofercie kredytu hipotecznego.

 Zakup nowej nieruchomości wiąże się z podwójnymi kosztami. Musisz płacić zarówno bieżący czynsz lub kredyt hipoteczny, jak i odsetki od kredytu hipotecznego na nową nieruchomość. Istnieją dwa możliwe scenariusze: jeśli budowa jeszcze się nie rozpoczęła, płacisz odsetki budowlane; jeśli budowa już się rozpoczęła, płacisz skapitalizowane odsetki. Oznacza to, że do ceny zakupu deweloper dolicza odsetki za wydatki, które zostały już poniesione.

Koszty kupującego

Kupując nowo wybudowaną nieruchomość bezpośrednio od dewelopera, niektóre „koszty kupującego” odchodzą, które zwykle są ponoszone przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. Kupując nową nieruchomość, unikasz następujących kosztów:

• Podatek od przeniesienia własności (transfer tax / overdrachtsbelasting): Jest to jeden z największych wydatków po stronie kupującego (2% wartości nieruchomości). Koszt ten ponosi sprzedający.
• Koszty wyceny: O ile nieruchomość nie kosztuje więcej niż 750 tys. euro, nie ma potrzeby sporządzania raportu z wyceny, ponieważ jest to nowo wybudowana nieruchomość i nie ma żadnych ukrytych wad ani usterek.
• Agent nieruchomości: Chociaż można skorzystać z doświadczenia i wiedzy agenta, można również szukać domu na własną rękę i zaoszczędzić na wynagrodzeniu dla agenta. W przeciwieństwie do istniejących nieruchomości, gdzie agent nieruchomości jest wysoce zalecany, w przypadku nowych budynków możliwe jest znalezienie wymarzonego domu bez dodatkowej pomocy.
• Akt własności u notariusza: W tym przypadku sprzedający ponosi koszty przeniesienia własności.

Zalety zakupu nowej inwestycji

Zakup nowo wybudowanego mieszkania posiada kilka zalet. W odróżnieniu od kupna z rynku wtórnego, cena wywoławcza jednocześnie jest ceną końcową nieruchomości, w tym wypadku nie ma możliwości licytacji. Po wzięciu udziału i wygraniu w losowaniu na nieruchomość, od początku możesz być pewien końcowej ceny nieruchomości. Z racji tego, że jest to nowa inwestycja, przez wiele lat nie będzie wymagana żadna konserwacja budynku. Ponadto nowe nieruchomości są budowane ze wszystkimi energooszczędnymi rozwiązaniami, w tym wentylacją i izolacją, co przekłada się na niższe miesięczne rachunki za media. Jak wspomniano wcześniej, niektóre koszty kupującego nie są ponoszone przy zakupie nowej inwestycji. Dodatkowo, masz swobodę i elastyczność w projektowaniu domu według własnych upodobań.

 Wady zakupu nowej inwestycji deweloperskiej

Zakup nowej nieruchomości posiada również pewne wady. Aby nabyć nową inwestycję, należy wziąć udział w loterii i ją wygrać. Ważne jest, aby być przygotowanym, cierpliwym i zrozumieć, że może być konieczne wzięcie udziału w kilku loteriach przed wygraniem nieruchomości.

Kolejną wadą jest to, że nie możesz obejrzeć apartamentu, ponieważ nie został on jeszcze zbudowany; wybierasz dom na podstawie wizualizacji, szkiców i rysunków. Wizualizacje są zazwyczaj dobrym przykładem tego, czego można się spodziewać, gdy nieruchomość zostanie już wybudowana.

Ponadto okres budowy może potrwać dłużej niż oczekiwano, potencjalnie opóźniając datę wprowadzenia się. Często podłogi, kuchnia i łazienka nie są wliczone w cenę zakupu, co oznacza, że potrzebujesz dodatkowych oszczędności, aby urządzić swoje nowe mieszkanie. Wreszcie, jeśli zdecydujesz się na zakup nowej inwestycji, ukończenie projektu może zająć kilka lat. W tym czasie będziesz musiał zacząć spłacać kredyt hipoteczny na nową nieruchomość wraz z miesięcznym czynszem lub obecnym kredytem hipotecznym za dom, w którym obecnie mieszkasz.

Podsumowując, zakup nowo wybudowanej nieruchomości różni się od zakupu domu z rynku wtórnego. Istnieje kilka zalet, takich jak wykluczenie niektórych kosztów kupującego, brak procesu licytacji oraz posiadanie energooszczędnych rozwiązań. Z drugiej strony, trzeba od razu zacząć spłacać kredyt hipoteczny na nową nieruchomość wraz z miesięcznym czynszem za obecne mieszkanie, oraz poczekać kilka lat na ukończenie budowy nowego apartamentu.

Decydując się na zakup nieruchomości w Holandii, najważniejszą rzeczą jest oszacowanie maksymalnej zdolności kredytowej przez doradcę finansowego. W przypadku nowo budowanej nieruchomości musisz również dowiedzieć się, czy jesteś w stanie (i chcesz) ponieść podwójne koszty, te związane z obecnym domem (z obecnym kredytem hipotecznym lub wynajmem) i nowo budowaną nieruchomością.  Gdy dowiesz się jakie są twoje możliwości, możesz rozpocząć poszukiwania nowego domu.

Jeśli masz dodatkowe pytania dotyczące procesu udzielania kredytów hipotecznych i spłacania kredytu na nowe nieruchomości, skontaktuj się z nami. Chętnie wyjaśnimy cały proces i odpowiemy na Twoje pytania.