Comprar una Casa de Nueva Construcción en los Países Bajos

Comprar una vivienda de nueva construcción en lugar de una ya existente tiene sus pros y sus contras. El proceso de compra de una vivienda de nueva construcción difiere del proceso estándar de una vivienda ya existente. Naturalmente, cada opción tiene sus ventajas e inconvenientes. En este blog, explicaremos el proceso de compra de una vivienda de obra nueva y la hipoteca asociada. Además, describiremos las ventajas y desventajas de comprar una vivienda de obra nueva.

Proceso hipotecario para una vivienda de obra nueva

Obtener una hipoteca para una vivienda de nueva construcción es muy similar a solicitar una hipoteca para una vivienda existente, pero la forma de pagar las cuotas mensuales es diferente. En primer lugar, es fundamental calcular la capacidad hipotecaria máxima y determinar cuánto dinero puede pedir prestado al banco. En este caso, la hipoteca máxima que se puede obtener equivale al 100% del valor de la vivienda. Dado que las viviendas de nueva construcción ya incluyen todas las soluciones de eficiencia energética, no es aplicable la hipoteca del 106% del valor de la vivienda. El valor de la vivienda viene determinado por la suma del contrato de compraventa y el contrato de construcción. Para las propiedades que cuesten 750.000 euros o más, la mayoría de los bancos pedirán que se realice un informe de tasación.

La principal diferencia entre comprar una vivienda directamente a un promotor y comprarla en el mercado secundario es el proceso de amortización del préstamo. Desde el día de la firma de la escritura notarial de la nueva vivienda, comienza el pago de las cuotas, ya que la hipoteca debe amortizarse en un plazo máximo de 30 años.

Al comprar una vivienda nueva, primero se adquiere el terreno y el resto de la hipoteca permanece en una cuenta de construcción separada (bouwdepot) en el banco. Sólo se empiezan a pagar intereses por la cantidad que se ha retirado. Sin embargo, el importe restante del préstamo hipotecario permanece en el depósito de construcción del banco, donde se devengan intereses al mismo tipo de interés que paga por la hipoteca.

Los ingresos iniciales de la hipoteca se utilizan para pagar el terreno y los primeros trabajos de construcción. El importe restante del préstamo hipotecario se deposita en bouwdepot. A medida que avanza la construcción, el contratista presenta facturas, que se remiten al banco, y éste paga las cantidades pendientes al contratista. Una vez finalizada la construcción y entregada la vivienda, el prestatario empieza a devolver el importe total de la hipoteca, que incluye tanto el principal como los intereses, de acuerdo con las condiciones pactadas en la oferta hipotecaria.

La compra de una vivienda de obra nueva implica un doble gasto. Debe pagar tanto el alquiler o la hipoteca actuales como los intereses hipotecarios de la nueva propiedad. Hay dos situaciones posibles: si la construcción aún no ha empezado, pagará intereses de construcción; si la construcción ya ha empezado, pagará intereses capitalizados. Esto significa que el promotor añade intereses al precio de compra por los gastos en los que ya se ha incurrido.

Gastos del comprador

Al comprar una vivienda de obra nueva directamente al promotor, no tiene que pagar varios "gastos del comprador" que suelen producirse al comprar una vivienda existente. Al comprar una casa de obra nueva, se evitan los siguientes costes:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales: Este es uno de los mayores gastos de los costes del comprador. En este caso, no es aplicable ya que no hay transferencia de propiedad; usted es el primer propietario.
• Gastos de tasación: A menos que la vivienda cueste más de 750.000 euros, no es necesario un informe de tasación, ya que se trata de una vivienda de nueva construcción y no hay vicios ni defectos ocultos.
• Agente inmobiliario: Aunque puede recurrir a la experiencia y los conocimientos de un agente, también puede buscar la casa por su cuenta y ahorrarse la comisión. A diferencia de lo que ocurre con las propiedades ya existentes, para las que es muy recomendable contar con un agente inmobiliario, es posible encontrar la casa de tus sueños sin ayuda adicional cuando se trata de obra nueva.
• Escritura de propiedad ante notario: En este caso, el vendedor corre con los gastos de transmisión de la propiedad

Ventajas de comprar una promoción nueva

Comprar un piso de nueva construcción tiene varias ventajas. En primer lugar, existe una oferta de precio fijo por la vivienda, por lo que no hay sobrepuja. Si le toca la lotería y resulta seleccionado para la propiedad, puede estar seguro de que el precio de venta será el precio final que pague. Al tratarse de una promoción nueva, el edificio no necesitará mantenimiento durante varios años. Además, las casas nuevas se construyen con todas las eficiencias energéticas posibles, incluidos buenos sistemas de ventilación y aislamiento, lo que se traduce en facturas mensuales más bajas. Como ya se ha mencionado, al comprar una promoción nueva no se incurre en algunos gastos. Por último, tiene libertad y flexibilidad para diseñar la casa a su gusto.

Desventajas de comprar una promoción nueva

Comprar una vivienda de obra nueva también conlleva algunas desventajas. Para comprar una vivienda de obra nueva, hay que participar en una lotería y ganarla. Es importante estar preparado, ser paciente y comprender que puede ser necesario participar en varias loterías antes de ganar una. Otro inconveniente es que no puedes visitar la casa porque aún no está construida; eliges la casa basándote en renders, bocetos y dibujos. Estos renders suelen ser un buen ejemplo de lo que puede esperar una vez construida la vivienda. Además, el periodo de construcción puede alargarse más de lo previsto, lo que puede retrasar la fecha de mudanza. A menudo, los suelos, la cocina y el baño no están incluidos en el precio de compra, lo que significa que necesitará ahorros adicionales para hacer habitable el piso. Por último, si decide comprar una obra nueva, la finalización del proyecto puede llevar de 2 a 3 años. Durante este tiempo, tendrá que empezar a pagar la hipoteca junto con su alquiler mensual o su hipoteca actual.

En resumen, comprar una vivienda de nueva construcción es diferente de comprar una vivienda ya existente. Tiene varias ventajas, como la exclusión de algunos gastos del comprador, la ausencia de sobrepujas y la inclusión de soluciones sostenibles y energéticamente eficientes. Por otro lado, hay que empezar a pagar la hipoteca inmediatamente, junto con el alquiler mensual, y esperar 1 o 2 años a que la nueva casa esté terminada.

Cuando decida comprar una vivienda en los Países Bajos, lo más importante es que un asesor financiero evalúe su capacidad hipotecaria máxima. En el caso de una vivienda de nueva construcción, también tiene que averiguar si puede (y quiere) asumir el doble coste, el de su vivienda actual (con hipoteca actual o alquiler) y el de la vivienda de nueva construcción.  Una vez que conozca sus posibilidades, podrá empezar a buscar su nueva casa.

Si tiene alguna pregunta adicional sobre el proceso hipotecario para viviendas de nueva construcción, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Estaremos encantados de explicarle todo el proceso y responder a sus preguntas.