Kupno nieruchomości w Holandii – domek czy mieszkanie?

Kupując nieruchomość w Holandii, jedną z kluczowych decyzji jest wybór między domem a mieszkaniem. Wybór ten ma istotny wpływ na Twoje finanse, styl życia i przyszłe plany. Poniżej przedstawiamy kompleksowe porównanie, które pomoże Ci podjąć świadomą decyzję.

1. Względy finansowe

• Cena zakupu: Zazwyczaj domy są droższe niż mieszkania. W ostatnich latach średnia cena domu była wyższa w porównaniu do mieszkań, które są bardziej przystępne cenowo, zwłaszcza w miastach.
• Koszty utrzymania: Właściciele domów ponoszą pełną odpowiedzialność za wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, od drobnych napraw po poważne remonty. W przypadku mieszkań właściciele dzielą koszty utrzymania poprzez Vereniging van Eigenaars (VvE), czyli wspólnotę mieszkaniową, która zarządza budynkiem.
  
  Wskazówka: Aktywna i dobrze zarządzana wspólnota mieszkaniowa (Vereniging van Eigenaren – VvE) to kluczowy element przy zakupie mieszkania, zwłaszcza w Holandii.
  
  Warto zwrócić uwagę na następujące aspekty:
• Stan finansów VvE – Sprawdź, czy wspólnota ma wystarczające rezerwy na przyszłe remonty.
• Plan konserwacji (MJOP) – Dobrze zarządzane VvE powinno mieć długoterminowy plan utrzymania budynku.
• Wysokość miesięcznych składek – Zbyt niskie opłaty mogą oznaczać brak funduszy na naprawy, a zbyt wysokie mogą świadczyć o złym zarządzaniu.
• Protokoły ze spotkań – Przeczytaj protokoły z ostatnich zebrań, aby dowiedzieć się, jakie są najważniejsze tematy i czy nie ma konfliktów.
• Ubezpieczenie budynku – Sprawdź, czy wspólnota ma wykupione ubezpieczenie i co ono obejmuje.

Dodatkowe kwestie do rozważenia

• W niektórych starszych wspólnotach mieszkaniowych (VvE) określone koszty, takie jak woda i ogrzewanie, są wliczone w opłaty VvE, ponieważ budynki te nadal korzystają z centralnego systemu grzewczego.
  
  
• Zaleca się dokładne zapoznanie z regulaminem VvE, ponieważ może on zawierać pewne ograniczenia lub wymagania, takie jak zakaz wynajmu mieszkania, posiadania zwierząt, prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu czy nawet określone wymogi dotyczące podłóg (np. zakaz montażu parkietu).
  
  
• Ważne! W związku ze zmianami prawnymi wprowadzonymi w lipcu 2024 roku wiele wcześniej wynajmowanych mieszkań jest obecnie sprzedawanych. W takich przypadkach wspólnota mieszkaniowa mogła zostać utworzona dopiero niedawno, co oznacza, że jest nieaktywna i nie posiada rezerw finansowych. Może to stanowić wyzwanie przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, a także powodować trudności dla nowych właścicieli ze względu na potencjalne koszty remontowe w najbliższej przyszłości.
  
  
• Dodatkowe koszty: Właściciele mieszkań mogą ponosić miesięczne opłaty VvE na usługi wspólnotowe i konserwację. Właściciele domów, choć unikają tych opłat, muszą liczyć się z potencjalnie dużymi wydatkami, takimi jak naprawa dachu czy malowanie elewacji.
• Erfpacht (dzierżawa gruntu): Kluczowym aspektem holenderskiego rynku nieruchomości jest erfpacht, czyli dzierżawa gruntu. Niektóre nieruchomości, zwłaszcza w miastach takich jak Amsterdam, znajdują się na gruntach dzierżawionych, co oznacza, że nie jesteś właścicielem ziemi, a jedynie wynajmujesz ją od gminy lub prywatnej instytucji. Może to generować dodatkowe koszty w postaci rocznej opłaty (canon) lub jednorazowej spłaty dzierżawy. Przy porównywaniu domów i mieszkań warto sprawdzić, czy nieruchomość jest własnościowa, czy objęta dzierżawą, ponieważ warunki dzierżawy mogą znacząco wpłynąć na opłacalność inwestycji w dłuższej perspektywie.

2. Fundament i stabilność konstrukcji

• Domy: Fundament domu może być kluczowym czynnikiem, zwłaszcza na terenach z miękką lub odzyskaną ziemią, takich jak niektóre obszary Holandii. Starsze domy mogą wymagać wzmocnienia fundamentów, co może być kosztowne. Przed zakupem warto sprawdzić stan fundamentów.
  
  Wskazówka: Wiele holenderskich domów zbudowanych przed 1970 rokiem ma drewniane fundamenty, które pozostają stabilne, jeśli są zanurzone w wodzie gruntowej, ale mogą gnić w przypadku jej obniżenia. Natomiast domy z fundamentami betonowymi są trwalsze i mniej podatne na takie problemy. Przy zakupie nieruchomości warto sprawdzić rodzaj fundamentów, ponieważ betonowe wymagają mniej napraw w dłuższej perspektywie.
  
  
• Mieszkania: Budynki mieszkalne zazwyczaj mają solidniejsze, wzmocnione fundamenty ze względu na ich rozmiar i strukturę. Jednak starsze budynki mogą nadal mieć problemy z fundamentami, co może prowadzić do wysokich kosztów napraw pokrywanych przez wszystkich właścicieli w ramach VvE.

Dodatkowo, przy zakupie domu lub mieszkania warto skonsultować się ze specjalistą technicznym, aby ocenił stan fundamentów oraz ścian zewnętrznych. Choć nie jest to obowiązkowe, taka inspekcja może pomóc w wykryciu ukrytych wad, które mogą nie być od razu widoczne dla niewprawnego oka.

 3. Możliwość remontów i personalizacji

• Domy: Oferują większą swobodę w zakresie remontów i adaptacji, ponieważ właściciel ma pełną kontrolę. Jednak większe zmiany, takie jak podwyższenie dachu (dakkapel), mogą wymagać zezwoleń miejskich.
  
  
• Mieszkania: W przypadku mieszkań wszelkie prace remontowe często wymagają zgody VvE, zwłaszcza jeśli dotyczą części wspólnych lub konstrukcji budynku. Może to ograniczać zakres modyfikacji.

4. Lokalizacja i styl życia

• Domy: Zazwyczaj znajdują się na przedmieściach lub na terenach wiejskich, oferując więcej przestrzeni, prywatność i często ogród. Są idealne dla rodzin lub osób poszukujących spokoju.
• Mieszkania: Częściej zlokalizowane w centrach miast, co zapewnia krótki dystans do sklepów, restauracji i transportu publicznego. Są odpowiednie dla singli lub par preferujących życie miejskie.

5. Przestrzeń i plany na przyszłość

• Domy: Zazwyczaj oferują więcej przestrzeni, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz, co może być istotne w przypadku powiększającej się rodziny lub potrzeby dodatkowego miejsca na biuro domowe.
• Mieszkania: Mają ograniczoną przestrzeń, co może stanowić wyzwanie dla rodzin lub osób potrzebujących dodatkowych pomieszczeń. Warto uwzględnić swoje długoterminowe plany przy wyborze nieruchomości.

6. Udogodnienia i infrastruktura

• Domy: Mogą posiadać prywatne udogodnienia, takie jak ogród, garaż, szopa czy podjazd. Jednak dostęp do usług publicznych może wymagać dojazdu, w zależności od lokalizacji.
• Mieszkania: Często oferują dostęp do wspólnych udogodnień, takich jak siłownie, baseny czy ogrody wspólnotowe. Ponadto, w miastach większość usług znajduje się w zasięgu krótkiego spaceru. Wiele mieszkań ma również prywatne piwnice, które zapewniają dodatkową przestrzeń do przechowywania.

7. Społeczność i interakcje społeczne

• Domy: Zapewniają większą prywatność, a kontakty sąsiedzkie są zazwyczaj ograniczone do kilku domów w pobliżu.
• Mieszkania: Życie w bliskim sąsiedztwie z innymi mieszkańcami sprzyja większej interakcji społecznej i poczuciu wspólnoty.

Podsumowanie
Domek czy mieszkanie?

Wybór między domem a mieszkaniem w Holandii zależy od wielu czynników, takich jak sytuacja finansowa, preferencje dotyczące stylu życia oraz plany na przyszłość. Dodatkowo, erfpacht (dzierżawa gruntu) i stabilność fundamentów to kluczowe kwestie, które mogą wpływać na opłacalność inwestycji. Przeanalizuj swoje priorytety, aby podjąć decyzję zgodną z Twoimi długoterminowymi celami.

Jeśli potrzebujesz pomocy w procesie zakupu, chętnie Ci pomożemy. Sprawdź naszą stronę internetową i skontaktuj się z nami, aby uzyskać więcej informacji.