¿Casa o apartamento en los Países Bajos? Comparación para una decisión informada

Al considerar la compra de una propiedad en los Países Bajos, una de las principales decisiones es si invertir en una casa o en un apartamento. Esta elección influye significativamente en tus finanzas, estilo de vida y planes futuros. A continuación, te ofrecemos una comparación detallada para ayudarte a tomar una decisión informada.

1. Consideraciones financieras

Precio de compra: En general, las casas son más caras que los apartamentos. En los últimos años, el precio promedio de una vivienda existente ha sido superior al de los apartamentos, que suelen ser más asequibles, especialmente en zonas urbanas.

Costos de mantenimiento: Ser propietario de una casa implica asumir todos los gastos de mantenimiento, desde pequeñas reparaciones hasta renovaciones importantes. En cambio, los propietarios de apartamentos comparten estos costos a través de la Vereniging van Eigenaars (VvE), la asociación de copropietarios encargada del mantenimiento del edificio.

📌 Consejo: Una asociación de propietarios (VvE) activa y bien gestionada es un factor clave al comprar un apartamento en los Países Bajos. Considera los siguientes aspectos:

• Salud financiera de la VvE: Asegúrate de que la asociación tenga suficientes reservas para futuras reparaciones y mantenimiento.
• Plan de mantenimiento (MJOP): Una VvE bien administrada debe contar con un plan de mantenimiento a largo plazo.
• Cuotas mensuales: Si las cuotas son demasiado bajas, es posible que no haya suficientes fondos para reparaciones necesarias; si son demasiado altas, podría indicar una mala gestión.
• Actas de reuniones: Revisa las actas más recientes para conocer los temas clave y detectar posibles disputas.
• Seguro del edificio: Confirma que la VvE tenga cobertura adecuada y revisa qué incluye.

Consideraciones adicionales:

• En algunas VvE más antiguas, ciertos costos como el agua y la calefacción están incluidos en las cuotas, ya que todavía operan con sistemas centrales.
• Es recomendable revisar el reglamento de la VvE, ya que puede incluir restricciones, como limitaciones para alquilar el apartamento, tener mascotas, operar un negocio desde la vivienda o incluso el tipo de suelo permitido (por ejemplo, prohibición de parquet).
• Importante: Debido a cambios legales implementados en julio de 2024, muchos apartamentos que antes estaban en alquiler ahora están en venta. En estos casos, la VvE puede haber sido recientemente establecida, lo que significa que no está activa ni cuenta con reservas financieras. Esto puede dificultar la obtención de una hipoteca y generar problemas para los nuevos propietarios ante posibles costos de renovación.

Costos adicionales: Los propietarios de apartamentos deben pagar cuotas mensuales a la VvE para el mantenimiento y los servicios comunes. Los propietarios de casas, en cambio, deben presupuestar posibles gastos elevados, como la reparación del techo o el repintado exterior.

Erfpacht (terreno en arrendamiento): Un aspecto clave en el mercado inmobiliario neerlandés es el erfpacht, o derecho de superficie. Algunas propiedades, especialmente en ciudades como Ámsterdam, están construidas sobre terrenos en arrendamiento, lo que significa que no eres dueño del terreno, sino que lo alquilas al municipio o a una entidad privada. Esto puede generar costos adicionales, ya sea en forma de una cuota anual (canon) o un pago único para la compra del derecho de superficie. Al comparar casas y apartamentos, es fundamental verificar si la propiedad es de propiedad absoluta (eigen grond) o si está sujeta a erfpacht, ya que esto puede afectar la asequibilidad a largo plazo.

2. Cimientos y estabilidad estructural

Casas: La estabilidad de los cimientos es un factor crítico, especialmente en zonas con suelo blando o ganado al mar, como algunas partes de los Países Bajos. Las casas más antiguas pueden requerir refuerzo en los cimientos, lo que supone un gasto considerable. Es recomendable evaluar el estado de los cimientos antes de la compra.

📌 Consejo: Muchas casas construidas antes de la década de 1970 tienen cimientos de pilotes de madera, que se mantienen estables si están sumergidos en agua subterránea, pero pueden deteriorarse si quedan expuestos debido a fluctuaciones en los niveles de agua. En cambio, las casas con cimientos de hormigón son más duraderas y requieren menos mantenimiento a largo plazo.

Apartamentos: Los edificios de apartamentos suelen contar con cimientos reforzados debido a su tamaño y estructura. Sin embargo, los edificios más antiguos pueden presentar problemas de estabilidad en los cimientos, lo que podría derivar en costosos trabajos de reparación, compartidos entre todos los propietarios de la VvE.

Además, al comprar una casa o un apartamento, se recomienda contratar a un especialista técnico para evaluar la condición de los cimientos y la fachada. Aunque no es obligatorio, esta inspección puede revelar defectos ocultos.

3. Renovación y personalización

Casas: Brindan mayor libertad para realizar renovaciones y personalizar la vivienda, ya que eres el único propietario. Sin embargo, cambios significativos, como la construcción de una extensión en el techo (dakkapel), pueden requerir permisos municipales.

Apartamentos: Las renovaciones pueden requerir la aprobación de la VvE, especialmente si afectan áreas comunes o la estructura del edificio, lo que puede limitar las modificaciones que puedes hacer.

4. Ubicación y estilo de vida

Casas: Generalmente se encuentran en zonas suburbanas o rurales, ofreciendo más espacio, privacidad y, a menudo, jardines. Son ideales para familias o quienes buscan tranquilidad.

Apartamentos: Ubicados principalmente en el centro de las ciudades, brindan cercanía a tiendas, restaurantes y transporte público. Son adecuados para individuos o parejas que prefieren un estilo de vida urbano.

5. Espacio y planificación futura

Casas: Ofrecen más espacio tanto en interiores como exteriores, lo que facilita la adaptación a necesidades futuras, como una familia en crecimiento o una oficina en casa.

Apartamentos: Suelen tener un espacio más limitado, lo que puede representar un desafío para familias o personas que requieran habitaciones adicionales. Es importante considerar los planes a largo plazo al elegir.

6. Comodidades e instalaciones

Casas: Pueden incluir comodidades privadas como jardines, garajes, cobertizos o entradas para vehículos. Sin embargo, el acceso a servicios públicos puede requerir desplazamientos según la ubicación.

Apartamentos: A menudo cuentan con instalaciones compartidas como gimnasios, piscinas o jardines comunitarios. Además, los apartamentos urbanos suelen tener servicios esenciales a poca distancia. Muchos también incluyen sótanos privados, proporcionando espacio de almacenamiento adicional.

7. Comunidad e interacción social

Casas: Brindan mayor privacidad, con interacciones limitadas a los vecinos más cercanos.

Apartamentos: La vida en un edificio fomenta un sentido de comunidad, con más oportunidades de interacción entre residentes.

Conclusión

La elección entre una casa y un apartamento en los Países Bajos depende de diversos factores, como tu situación financiera, preferencias de estilo de vida y planes futuros. Además, aspectos clave como el erfpacht y la estabilidad de los cimientos pueden influir en la rentabilidad de la inversión. Evalúa tus prioridades cuidadosamente para tomar la mejor decisión a largo plazo.

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