¿Qué está cambiando en las hipotecas en los Países Bajos en 2026?

Si estás planeando comprar una vivienda en los Países Bajos, 2026 traerá varios cambios importantes. Desde límites más altos del NHG hasta nuevas normas sobre el impuesto de transmisión y los incentivos por eficiencia energética, esto es lo que necesitas saber.

Límite más alto del NHG: más seguridad para más compradores

En 2026, el límite de compra del NHG (Nationale Hypotheek Garantie) aumentará de €450.000 a €470.000.
Si parte de la hipoteca se utiliza para reformas de ahorro energético, el límite sube hasta €498.200.

El NHG también se aplicará a una gama más amplia de tipos de vivienda, incluidas casas pequeñas (tiny houses), viviendas flotantes y casas modulares. La comisión única del NHG se mantiene en el 0,4 % del importe de la hipoteca.

Exención del impuesto de transmisión para compradores primerizos

Los compradores de entre 18 y 35 años que adquieran su primera vivienda habitual pueden seguir beneficiándose del 0 % de impuesto de transmisión.
El límite de precio aumenta de €525.000 a €555.000 en 2026. Por encima de este importe, se aplica el tipo estándar del 2 %.

Menor capacidad extra de financiación para viviendas muy eficientes

La capacidad adicional de endeudamiento para viviendas con las mejores etiquetas energéticas (A+++ y A++++) se reducirá.
Por ejemplo, alguien que pueda optar a una hipoteca de €285.000 podría obtener €30.000 adicionales para una vivienda A++++, frente a los €40.000 en 2025.

Las viviendas con etiquetas energéticas más bajas aún pueden optar a financiación adicional si se destina a reformas de ahorro energético. El importe total del préstamo, incluidos los costes de renovación, no puede superar el 106 % del valor de la vivienda.

El crecimiento esperado de los ingresos puede aumentar la capacidad de endeudamiento

Se prevé que los salarios crezcan alrededor de un 4,1 % en 2026. Si tus ingresos aumentan en esa línea, tu capacidad de endeudamiento también podría crecer.
Por ejemplo, una persona que gane €70.000 y pudiera pedir prestados €340.000 en 2025, podría llegar a unos €347.000 en 2026.

Ajustes en los préstamos estudiantiles

Si tienes un préstamo estudiantil de DUO, los nuevos tipos de interés pueden afectar a la forma en que los bancos calculan tu capacidad hipotecaria.

• Para préstamos con un plazo de 35 años, se espera que el interés baje al 2,33 %.

• Para préstamos antiguos de 15 años, el tipo subirá ligeramente al 2,29 %.

Qué significa esto para ti

• Los compradores primerizos pueden beneficiarse del mayor límite del NHG y de la ampliación de la exención del impuesto de transmisión.

• Quienes compren viviendas muy eficientes energéticamente recibirán bonificaciones ligeramente menores, por lo que puede ser necesario ajustar los presupuestos de reforma.

• Los ingresos más altos pueden aumentar la capacidad hipotecaria, especialmente en hogares con dos ingresos.

• Los cambios en los intereses de los préstamos estudiantiles pueden afectar positiva o negativamente a la capacidad de endeudamiento, según el tipo de préstamo.

Cómo prepararte para 2026

• Comprueba cómo los aumentos salariales previstos influyen en tu capacidad de endeudamiento.

• Si tienes menos de 35 años y compras tu primera vivienda, intenta mantenerte por debajo del límite de €555.000.

• Revisa la etiqueta energética de la vivienda y tus planes de reforma.

• Ten en cuenta cómo los cambios en los préstamos estudiantiles pueden influir en tu solicitud hipotecaria.

• Utiliza calculadoras hipotecarias actualizadas para prever los costes mensuales a largo plazo.

Con los cambios hipotecarios de 2026 a la vuelta de la esquina, nuestro equipo está preparado para ayudarte a comprender tus opciones, comparar entidades y tomar decisiones con confianza en el mercado inmobiliario neerlandés.
Si 2026 es el año en el que quieres avanzar, estamos listos para apoyarte.