Válás Hollandiában és közös jelzáloghitel – milyen lehetőségek vannak?

A különválás az élet egyik nehéz pillanata. Ha az érzelmi nehézségek mellett közös lakás és jelzáloghitel is szerepet játszik, a helyzet bonyolulttá válhat mind pénzügyi, mind jogi szempontból.

Ki marad a lakásban? Ki fogja tovább fizetni a jelzáloghitel-törlesztést? Átveheti-e valaki az ingatlant? Mi történik, ha egyikük sem engedheti meg magának, hogy egyedül fenntartsa a lakást?

Nincs olyan megoldás, amely minden pár számára a legjobb lenne. Ez nagymértékben függ mindkét fél pénzügyi helyzetétől, a lakás értékétől, a jelzáloghitel fennmaradó összegétől, valamint attól, hogy hogyan szabályozták a tulajdonjogot és a kapcsolatot.

Többek között fontos tudni, hogy a pár házas-e, van-e „geregistreerd partnerschap” (bejegyzett élettársi kapcsolatuk), együtt élnek-e anélkül, hogy hivatalosan is rögzítették volna a kapcsolatukat, vagy rendelkeznek-e „samenlevingscontract”-tal (együttélési szerződéssel).

A döntés meghozatala előtt célszerű tisztázni:

• ki a lakás hivatalos tulajdonosa és milyen arányban,
• ki szerepel hitelfelvevőként,
• mennyi a lakás jelenlegi értéke,
• mennyi maradt még a jelzáloghitelből fizetni,
• van-e valamelyik félnek elegendő anyagi fedezete ahhoz, hogy a lakásban maradjon,
• milyen előzetes megállapodások vannak a felek között,

hogy valamelyikük nagyobb összegű saját tőkét fektetett-e be.

1. eset – egy személy a lakásban marad  és átvállalja a jelzáloghitel-törlesztést

Sok olyan pár, aki közösen vásárol lakást, 50–50%-os tulajdonrésszel rendelkezik, és közösen felel a jelzáloghitelért. Ez azonban nem mindig így van, ezért mindig érdemes átnézni a tulajdonjogi okiratot és a jelzáloghitelhez kapcsolódó dokumentumokat.

Az is nagyon fontos tudni, hogy a lakás elhagyása nem jelenti automatikusan a jelzáloghitelért való felelősség megszűnését.

Ha mindkét személy hitelfelvevő, a banknak vagy más pénzintézetnek el kell fogadnia, hogy az egyikük mentesüljön a hitelért való felelősség alól. Ezt a mentesítést „ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid”-nek nevezik, vagyis a jelzáloghitel-tartozásért való egyetemleges felelősség alól való mentesítésnek.

Amíg ez a változás nem kerül hivatalosan rögzítésre, az a személy, aki elhagyta a lakást, továbbra is felelős lehet a jelzáloghitelért.

Ha valaki az ingatlanban kíván maradni, először meg kell vizsgálni, hogy képes-e önállóan fedezni a jelzáloghitel költségeit. A pénzintézet többek között a jövedelmét, pénzügyi kötelezettségeit és a hitel fennmaradó összegét fogja elemezni.

NHG – Nationale Hypotheek Garantie (holland nemzeti jelzáloggarancia) keretében felvett jelzáloghitel esetén további lehetőségek is fennállhatnak. Az NHG többek között előírja az úgynevezett „Beheertoets”-t, egy kiegészítő értékelést, amelynek célja annak megállapítása, hogy az ingatlanban maradó személy fenntartható módon képes-e fedezni a jelzáloghitel havi törlesztőrészleteit.

Bizonyos körülmények között ez lehetővé teheti az ingatlan megtartását akkor is, amikor egy szokásos jelzáloghitel-értékelés alapján ez nehézségekbe ütközne.

Mi történik a másik fél részével?

Ha az ingatlan pozitív értékkel rendelkezik – azaz az ingatlan értéke meghaladja a jelzáloghitel fennmaradó egyenlegét (ez az úgynevezett „overwaarde”) –, akkor az ingatlanban maradó személynek esetleg ki kell vásárolnia volt élettársa részesedését.

Példa:

Az ingatlan jelenlegi értéke: 400 000 €

Fennmaradó jelzáloghitel: 300 000 €

Overwaarde – értéknövekedés vagy pozitív vagyon: 100 000 €

Ha Anna és Marcin 50-50%-ban tulajdonosok, elvileg mindkettőjüknek 50 000 € járna.

Ha Anna meg akarja tartani az ingatlant, előfordulhat, hogy 50 000 €-val kell kártalanítania Marcint a részesedéseért.

Ez nem jelenti azt, hogy minden esetet pontosan ugyanúgy lehet rendezni. Befolyásolhatja a tulajdonhányad, az egyik fél magánbefektetései, korábbi megállapodások, a huwelijkse voorwaarden, azaz a vagyonra vonatkozó házassági szerződések, a partnerschapsvoorwaarden, azaz a bejegyzett élettársi kapcsolatra vonatkozó vagyonjogi megállapodások, a samenlevingscontract, azaz az együttélési szerződés, vagy a felek közötti egyéb kötelezettségek.

Fontos figyelembe venni az ingatlan aktuális piaci értékét is. Ha egy részesedést a piaci értéktől jelentősen eltérő összegért rendeznek, az adózási következményekkel járhat.

2. eset – a lakás eladása

Ha egyik fél sem akarja vagy nem tudja egyedül átvenni az ingatlant, egy lehetséges megoldás az eladás.

Az eladás után a jelzáloghitel fennmaradó egyenlegét a kapott vételárból fizetik ki, az eladással és a tulajdonátruházással kapcsolatos költségekkel együtt.

Ha ezeknek a kifizetéseknek a teljesítése után marad még összeg, akkor „overwaarde”-ről beszélünk, azaz az ingatlan értéknövekedéséről vagy pozitív saját tőkéjéről. Az elosztás módja többek között a tulajdonrészek arányától és a felek közötti megállapodásoktól függ.

Előfordulhat az ellenkező helyzet is: hogy az eladási ár nem elegendő a jelzáloghitel teljes kifizetéséhez. Ebben az esetben „restschuld” keletkezik, azaz az eladás után fennmaradó jelzáloghitel-tartozás.

Ha a jelzáloghitelre az NHG – a holland Nemzeti Jelzáloggarancia – vonatkozik, érdemes előzetesen megvizsgálni, milyen lehetőségek állnak rendelkezésre. Bizonyos feltételek teljesülése esetén az NHG segítséget nyújthat olyan helyzetekben, amikor az eladás után fennmaradó tartozás keletkezik.

A túlérték hatással lehet egy másik lakás vásárlására

A lakás értéknövekedéséből származó pénz (extra bevétel) később adózási következményekkel járhat.

Hollandiában létezik az úgynevezett „bijleenregeling”, egy adóügyi szabályozás, amely egy korábbi lakás eladásából származó értéknyereség új ingatlan vásárlásakor történő felhasználásához kapcsolódik.

Egyszerűsítve: ha egy lakás eladása után értéknyereség keletkezik és ezt követően új ingatlant vásárolnak, akkor ez az összeg befolyásolhatja, hogy az új jelzáloghitel kamatainak mely része levonható adózási szempontból.

Különválás után mindkét volt házastárs általában megkapja a saját lakástartalékból (eigenwoningreserve) rá eső részt, vagyis azt az adóügyi tartalékot, amely a szokásos lakóhely eladásából származó értéknyereséghez kapcsolódik.

Ezért egy újabb lakás vásárlása előtt célszerű megvizsgálni a korábbi eladás adózási következményeit is.

3. eset – a lakás ideiglenesen közös tulajdonban marad

Nem mindig szükséges azonnal végleges döntést hozni.

Előfordul, hogy a volt partnerek úgy döntenek, hogy a lakás egy darabig továbbra is közös tulajdonban marad. Az egyik fél kiköltözhet, míg a másik a házban marad, vagy mindketten ideiglenesen továbbra is ott lakhatnak, amíg  nem döntenek a következő lépésekről.

Ez a megoldás időt adhat a lakás eladására, a pénzügyi helyzet rendezésére vagy a jelzáloghitel jövőbeli átvállalására való felkészülésre.

A közös tulajdon fenntartása azonban azt jelenti, hogy továbbra is pénzügyi kapcsolatban maradnak egymással.

Ezért célszerű egyértelműen megegyezni a következőkről:

•    ki fizeti a jelzálogkölcsönt és milyen arányban,

•    ki viseli az energiaköltségeket és az egyéb folyó kiadásokat,

•    ki fizeti az adókat és a biztosításokat,

•    ki finanszírozza a javításokat és a karbantartást,

•    mikor kerül eladásra az ingatlan, vagy mikor veszi át az egyik fél,

•    hogyan oszlik meg az esetleges jövőbeli overwaarde – értéknyereség, illetve restschuld – fennmaradó adósság.

Célszerű ezeket a megállapodásokat megfelelően dokumentálni, különösen akkor, ha a helyzet hosszabb ideig fennmarad.

Figyelemmel kell lenni a jelzáloghitel-kamatlevonásra!

A jelzáloghitel-kamatlevonás azt jelenti, hogy bizonyos feltételek teljesülése esetén a jelzáloghitel kamatai levonhatók az adóköteles jövedelemből.

A lakás elhagyása szintén megváltoztathatja az adózási helyzetet.

A Belastingdienst, azaz a holland adóhatóság külön szabályokat alkalmaz azokra az esetekre, amikor a párok különválnak és elhagyják a közös lakást. Sok esetben az elköltöző fél legfeljebb két évig továbbra is adózási szempontból „eigen woning”-nak, azaz szokásos lakóhelynek tekintheti a tulajdonrészét.

Ezen időszak letelte után az adózási kezelés változhat. Többek között megszűnhet az adott részesedésre vonatkozó jelzálogkamatok levonásának joga és a lakás értékének, valamint az adósságnak egy része átkerülhet a Box 3-ba, a holland adórendszer vagyonra és megtakarításokra vonatkozó kategóriájába.

A pontos ügykezelés attól függ, hogy ki a tulajdonos, ki fizeti a kamatokat, és ki marad a lakásban.

4. eset – válás vagy bejegyzett élettársi kapcsolat megszűnése

Házasság vagy geregistreerd partnerschap, azaz bejegyzett élettársi kapcsolat esetén szintén meg kell állapítani, hogy a lakás kinek a  vagyonához tartozik.

Fontos többek között ellenőrizni, hogy léteznek-e huwelijkse voorwaarden, azaz házassági vagyonjogi megállapodások, vagy partnerschapsvoorwaarden, azaz a bejegyzett élettársi kapcsolatra vonatkozó vagyonjogi megállapodások, valamint hogy melyik vagyonjogi rendszer alkalmazandó.

A lakás elosztása előtt meg kell állapítani, hogy kinek a  vagyonához tartozik és milyen arányban.

Fontos az is, hogy a válás vagy a bejegyzett élettársi kapcsolat megszűnése nem jelenti automatikusan az adott személy kizárását a jelzáloghitelből.

Ha az egyik fél a lakásban kíván maradni, a pénzintézetnek jóvá kell hagynia a változást és fel kell mentenie a másik felet a jelzáloghitel-kötelezettség alól.

Echtscheidingsconvenant – válási megállapodás

Válás esetén fontos dokumentumnak számít az echtscheidingsconvenant, azaz a válási megállapodás.

Ebben a dokumentumban a házastársak rögzíthetik a válással kapcsolatos megállapodásokat, többek között a pénzügyi kérdéseket, a házastársak közötti tartásdíjat, a vagyonmegosztást és a közös lakás sorsát.

A lakás tekintetében például a következőket lehet rögzíteni:

•    ki marad az ingatlanban,

•    ki veszi át a lakást,

•    hogyan határozzák meg annak értékét,

•    milyen összeget kell fizetni a másik félnek a részesedésének kivásárlásáért,

•    ki viseli a lakással kapcsolatos költségeket a hivatalos átruházásig vagy eladásig,

•    eladják-e az ingatlant,

•    hogyan osztják el az overwaarde-t – azaz a többlet értéket– vagy a restschuld-ot – azaz a fennmaradó jelzáloghitel-tartozást.

Fontos azonban szem előtt tartani egy alapvető tényt:

Az, hogy egy megállapodás szerepel a válási megállapodásban, nem jelenti automatikusan azt, hogy a bank azt végre is tudja hajtani.

Például egy pár megegyezhet abban, hogy az egyik fél átveszi a lakást és a teljes jelzáloghitel-tartozást, a másik pedig mentesül a felelősség alól. Papíron ez jó megoldásnak tűnhet. Ha azonban a lakásban maradó személy jövedelme nem elegendő a jelzáloghitel egyedül történő viseléséhez, vagy ha a bank nem hagyja jóvá a változtatást, a megállapodás nem hajtható végre a tervezett feltételek szerint.

Ezért, mielőtt véglegesen belefoglalnák a lakással és a jelzáloggal kapcsolatos megállapodásokat az echtscheidingsconvenantba – a válási megállapodásba –, célszerű először konzultálni egy jelzálog-tanácsadóval.

A tanácsadó többek között a következőket ellenőrizheti:

•  hogy egy személy át tudja-e vállalni a meglévő jelzálogkölcsönt,
•  hogy jövedelme elegendő-e az átvállaláshoz,
•  hogy lehetséges-e a másik személyt mentesíteni a szolidáris felelősség alól,
•  mekkora lehet a finanszírozás maximális összege,
•  hogy lehetséges-e finanszírozni a volt élettárs részesedésének megvásárlását,

 milyen alternatívák léteznek, ha a jelzálogkölcsön átvállalása nem lehetséges.

Így a válási megállapodásban szereplő megállapodások igazodhatnak ahhoz, ami pénzügyi szempontból valóban megvalósítható.

Ellenkező esetben előfordulhat, hogy a felek megegyeznek abban, hogy az egyikük megtartja a lakást, majd később kiderül, hogy a bank nem fogadja el az ügyletet. Ilyen esetben szükségessé válhat a válási feltételek újratárgyalása, vagy az ingatlan eladásának fontolóra vétele.

Általában a megfelelő sorrend a következő:

Először elemezni kell a pénzügyi és jelzálogkölcsön-lehetőségeket, majd meg kell állapodni a felek között, és csak ezután kell azokat véglegesen rögzíteni az echtscheidingsconvenantban – a válási megállapodásban.

És ha nem vagytok házasok?

Ha közösen vásárolnak lakást, de nem házasok, és nincs bejegyzett élettársi kapcsolatuk sem, azaz nem minősülnek bejegyzett élettársaknak, akkor a köztük létrejött megállapodások különös jelentőséget kapnak.

A házassággal vagy a bejegyzett élettársi kapcsolattal ellentétben nem jön létre automatikusan közös vagyonrendszer.

Ezért, ha közösen vásárolnak ingatlant, célszerű előzetesen tisztázni:

•    az ingatlan tulajdonrésze hogyan oszlik meg

•    ki fizeti a jelzálogkölcsönt és milyen arányban,

•    hogyan kerülnek elszámolásra a személyes hozzájárulások,

•    ki felel a többi közös költségért,

•    mi történik az ingatlannal válás esetén,

•    hogyan oszlik meg az overwaarde – azaz a többlet érték, illetve egy esetleges veszteség.

Ezen megállapodások egy része beépíthető egy „samenlevingscontract”-ba, azaz egy együttélési szerződésbe.

Közös lakásvásárlás esetén ez a szerződés szabályozhatja például a finanszírozást, a személyes hozzájárulásokat, valamint a szakítás esetén követendő eljárást.

Meg kell azonban különböztetni a pár magánjellegű megállapodásait a lakás formális tulajdonjogától, illetve a bank felé fennálló felelősségtől.

A samenlevingscontract – azaz az együttélési szerződés – nem módosítja automatikusan a lakás tulajdonjogát, és nem mentesíti az érintett személyt a jelzáloghitel-szerződésből fakadó kötelezettségei alól.

Mi történik, ha nincs köztetek hivatalos kapcsolat vagy szerződés?

Előfordulhat az is, hogy egy pár nem házas, nincs bejegyzett élettársi kapcsolata, és nem írt alá együttélési szerződést (samenlevingscontract), de közösen vásároltak lakást.

A hivatalos kapcsolat hiánya nem jelenti azt, hogy a lakás vagy a közös jelzáloghitel megszűnne.

Ilyen helyzetben különösen fontos ellenőrizni:

•    ki/kik szerepe/nekl tulajdonosként a közjegyzői okiratban,

•    az ingatlan mekkora hányada jut az egyes személynek,

•    ki írta alá a jelzáloghitel-szerződést,

•    mennyit fizettek be az egyes személyek a vásárláskor,

•    van-e bármilyen más írásbeli megállapodás a felek közötti pénzügyi elszámolásokról.

Ha mindketten tulajdonosok és hitelfelvevők, a különválás után el kell dönteniük, hogy az ingatlant egyikük átveszi-e, eladják-e, vagy ideiglenesen közös tulajdonban marad-e.

Az együttélési szerződés hiánya bonyolíthatja a vagyonmegosztást, különösen akkor, ha az egyik fél lényegesen több saját tőkét fektetett be, vagy a felújítások nagyobb részét ő fizette.

Nem szabad automatikusan feltételezni, hogy aki több pénzt fektetett be, az mindig visszakapja azt az összeget, mielőtt a fennmaradó értéket felosztanák. A formális tulajdonjog, a felek között ténylegesen létrejött megállapodások és ezek bizonyíthatósága nagy jelentőséggel bírnak.

Ezért, amikor házasságon kívüli párok közösen vásárolnak lakást, különösen ajánlatos ezeket a kérdéseket már az elejétől írásban rögzíteni.

Szükség van közjegyzőre?

Ha az egyik fél átveszi a másik fél lakásban fennálló részesedését, a volt élettársak közötti magánjellegű megállapodás nem elegendő.

A tulajdonjog átruházását megfelelően kell formalizálni, amihez közjegyző közreműködése szükséges.

A közjegyző a tulajdonjog átruházásának jogi vonatkozásait intézi. Ezzel szemben a finanszírozás bármilyen módosítását vagy átvállalását a bankkal vagy más pénzügyi intézménnyel kell egyeztetni.

A gyakorlatban a közös lakás átvállalása általában több fél együttműködését igényli:

•    egy jelzáloghitel tanácsadó,

•    a bank vagy más pénzügyi intézmény,

•    egy közjegyző,

•    és válás esetén egy ügyvéd vagy mediátor, aki elkészíti a válási megállapodásokat.

Mit kell először tenni?

A különváláskor jobb, ha nem abból indulunk ki, hogy:

„El kell adnunk a házat”

vagy:

„Biztosan fogom tudni fizetni a jelzálogot.”

Először érdemes áttekinteni a számokat.

Mennyi a lakás jelenlegi értéke? Mennyi van még hátra a jelzáloghitelből? Mi a két fél pénzügyi helyzete? Meg tudja-e tartani valamelyikük az ingatlant? Mennyibe kerülne kivásárolni a volt partner részesedését? Milyen adózási következményei lennének ennek?

Csak ezután lehet reálisan összehasonlítani a rendelkezésre álló lehetőségeket.

A három leggyakoribb lehetőség a következő:

1. Az egyik fél átveszi a lakást és a jelzáloghitel-tartozást – amennyiben anyagi helyzete ezt lehetővé teszi és a pénzintézet jóváhagyja a változást.

2. Az ingatlant eladják – kifizetik a jelzáloghitelt, a fennmaradó értéket vagy az esetleges tartozást pedig a felek között rendezik.

3. Az ingatlan ideiglenesen közös tulajdonban marad – feltéve, hogy egyértelmű megállapodások vannak a részesedésekről, a költségekről és a későbbi elszámolásról.

Minden lehetőség más-más helyzetben lehet megfelelő.

Ne hozz döntéseket kizárólag az érzelmeid alapján!

A különválás már önmagában is elég stresszt jelent, ezért a lakással és a jelzáloggal kapcsolatos döntéseket konkrét pénzügyi számítások alapján kell meghozni.

Előfordul, hogy valaki, aki meg van győződve arról, hogy nem maradhat a lakásban, rájön, hogy mégis van rá lehetőség.

Más esetekben az ingatlan átvétele technikailag lehetséges lehet, de túl magas havi terhet jelenthet.

Különösen válás esetén célszerű áttekinteni a jelzálogkölcsön-lehetőségeket, mielőtt a lakással kapcsolatos megállapodásokat véglegesen belefoglalnák az echtscheidingsconvenantba – a válási megállapodásba.

Így elkerülhető, hogy olyan megoldásban állapodjatok meg, amely papíron jónak tűnik, de később a bank nem tudja jóváhagyni.

Ha ilyen helyzetben vagy, és nem tudod, hol kezdj hozzá, vedd fel velünk a kapcsolatot!

Jelzálog-tanácsadóink elemzik pénzügyi helyzetüket, megvizsgálják a meglévő jelzáloghitel átvállalásának lehetőségeit és segítenek meghatározni, milyen megoldások állnak rendelkezésre az Önök esetében.

Így először megismerhetik a valós pénzügyi lehetőségeket, és ezek alapján meghozhatják a következő döntéseket, valamint válás esetén meghatározhatják, hogy a lakással kapcsolatos milyen megállapodásokat kell belefoglalni a válási megállapodásba.

A cikkben szereplő információk általános jellegűek. A különválás jogi, jelzálog- és adózási következményei az egyéni körülményektől függenek. Jogi, adózási vagy a vagyonmegosztással kapcsolatos kérdésekben célszerű megfelelő szakértőhöz fordulni.